主题：房企并购暗潮涌动 土地、资金是原动力

日前，据朝开内部人士向记者透露，万科和朝开之间的并购方案已递交朝阳区国资委，正等待批准，并购后，万科将获得朝开正在开发和尚未开发的项目，以及大约60万~80万平方米的土地储备。朝开将继续持有已开发完毕的物业，这部分资产并不计入并购交易。其实自今年6月初北京本土规模最大的两家开发商天鸿集团和北京城开集团酝酿合并的消息传出后，北京房地产市场新一轮并购浪潮就可谓暗流汹涌。 

在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况，一方面是一些手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门而着急；另一方面则是一些资金实力雄厚的大房企苦于手中无地而搁浅，在此背景下，房地产企业之间的并购风潮自然会变得势不可挡。 

土地和资金是企业并购的原动力 

在目前土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观情况下，通过公开招拍挂方式拿地的成本越来越高，尤其是对于外埠房地产开发企业。对比之下，通过公司并购和项目股权收购获得土地正在成为一个性价比更高的手段。收购其他土地资源较丰厚的房地产企业就成了一条捷径。上海复地集团打入北京房地产市场的方式就是通过收购直接进入。

国家宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度，不久前北京收回在限定时期内没有开发的38块土地就是一个信号，对于手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业来说，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回。信贷政策的收紧必然使中小企业因资金紧张而纷纷退出，将现有项目转让套现，大量项目将停建缓建，由此形成的市场空白会吸引实力派外行及外资进入，同时，银行资金必然会更多的流向那些真正有实力的企业，大企业(现有及新进入者)会不失时机的收购中小企业及地产项目，从而实现规模的快速扩张。对于手中拥有土地，但没有资金开发的中、小房地产企业来说，被大企业并购是最好的出路。 

自国家对房地产土地及金融进行宏观调控以来，北京开发商资金压力日渐加大，高额的地价迫使许多过去靠“关系”吃饭的开发商不得不面对“资本竞争”新局面。资金运作在中国房地产经营环境发生变化的情况下已成为业界公认的有效方式。房地产项目根据自身实力做到一定程度后及时变现，也是资源价值的体现。对于希望通过并购获得土地的房地产企业来说，并购项目首要的条件是有充足的资金及合理的融资渠道。现在这一阶段市场上好的项目很多，每个项目的诱惑力都很大，所以对大企业来说，一定要看看自己有多少钱、有什么样的融资渠道，以免项目拿得太多，绷断了自己的资金链。

 房地产企业并购的基本形态 

按照并购后被并一方的法律状态，可以把并购区分为兼并和收购两大类型。 

所谓兼并就是被并企业被注销、法人资格消失，根据存续企业的情况又可以把兼并分为新设合并和吸收兼并。 

所谓收购，就是收购方购买被收购企业的股份并达到控股比例、但收购双方都同时保留各自的法人地位。根据比例是否达到100%又分为控股收购和全资收购，全资收购就是指100%地购买另一家企业的股权、使之成为自己的全资子公司；而控股收购则是达到控股比例但没有达到100%，使之成为自己的控股子公司。 

按照并购双方所在行业的关系，可以把并购分为横向并购、纵向并购和混合并购。 

横向并购是指并购双方同属一个行业的并购行为，纵向并购是指并购双方处于一个产业链上下游时的并购行为，混合并购是指并购双方处于不同行业时的并购行为。 

按照并购的支付方式可以把并购分为自有资金支付、举债收购/收购、吸收入股、承债式兼并、资产置换和抵押式兼并。 

房地产企业并购的未来趋势 

房地产行业未来的并购趋势会是股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的企业；以获取资源为目的的战略层面并购逐渐增多；大企业之间以战略联盟为目的的并购将逐渐增多。在国务院颁发的18号文件中，首次提出“支持具有资信和品牌的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成大型企业和企业集团”。资金、土地、市政设施等重要资源正在逐渐向一些大的开发商手中聚集成为不争的事实。 

通过并购铸造我国的房地产业旗舰与外资抗衡和提升民族房地产业竞争力已是当务之急。过去，我国曾主要靠手段等方式组建了中房集团这样的大企业，但今后依靠市场化并购才是出路和方向。