主题：留给于凌罡的两条路:送大单给开发商或者解散

合作建房的首个倡导者于凌罡说，个人集资建房可以降低房价，甩开开发商单干，于是他就真的干起来了。正应了白岩松“无知者无畏”的名言。等真的干起来了，他才发现问题比他预想的要多得多，在他面前几乎是一道道无法逾越的鸿沟，而他未必能跨得过去。 
    房价真的能降低吗 

    于凌罡的呼吁迎合了一部分人的心理需求，因此吸引了一批希望买到便宜房子的人。 

    根据于凌罡的说法，他发起的项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的四笔费用：一是开发商利润。二是广告费用。三是机构维持费用。四是节省项目贷款利息。还可以省去市场房价中包含的灰色开销。因此大概可以比同样的商品房便宜30%-40%。 

    但他说的这几项费用估计都很难下降。因为，第一，他不可能自己单干，无论开发商如何惹人烦，他还得与开发商合作，所以他刚与万通冯仑握手，大家就说他被招安了，既招安就不可能不给人家利润。冯仑已经说了，万通现在的地产定制化服务收费一般是定制成本的8%～15%，万通地产会给于凌罡一个比较好的条件。但冯主席肯定不会做活雷锋。第二，因为是新闻，媒体免费给他做了广告，是媒体给他省了这笔钱。另外，也许还有多余的房子要卖呢？第三，即使没有机构，大家老在一起商讨建房大事，还要搭进时间，时间也是成本。现在他已经是集资建房公司的老总了，这个机构即使设在他家里，办公人员就他一个，也还是要费用的，于总也不会是雷锋。第四，集资建房还是离不开贷款，万通和民生银行都曾表示愿意提供资金支持，当然也不会是无偿使用。 

    这样看来，房价未必能降多少。前几天，于凌罡宣布要去拿地时，曾再次宣称可以便宜多少房钱，大家都觉得他说的房价并不比周边便宜多少，而且地还没拿，地价都不确定，怎么就知道房价了？最后他没拿到地。他的解释之一就是该地块价格较高；合作建房者目前得到承诺的外部融资条件还不够优惠，融资成本还比较高。地价，建安成本，管理成本，融资成本，风险成本等都不是于凌罡们能控制的。因此，很难给未来的项目预设一个房价。 

土地怎么拿 

    于凌罡设想过四种拿地方案：一是通过土地竞拍，二是收购项目，三是委托开发商定制，四是把烂尾楼进行装修。 

    我们不妨分析一下可能性有多大。 

    根据《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》，“境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以依照本办法的规定参加国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让活动”。于凌罡可以以个人，也可以以“蓝城”名义去拿地，但他委托了中信信托公司去拿地。也许他的钱不够，希望中信信托给他贷款。通过招拍挂拿地，最大的障碍就是资金。据称，他手里有9000万，不知他要买多大一块地。 

    第二条路，可能性也不大。从前不久清河地块拍卖的情况来看，想拿地的开发商很多，因此，即使缺少资金实力的开发商想转让手中的地，因为要的人多，加上开发商已在土地上有所投入需要回报，价钱肯定不会比招拍挂更便宜。 

    委托开发商定制，目前只有万通对此有兴趣。但万通只定制个性化的别墅和标准化的厂房之类的项目，而前提是你要有地有钱，用冯仑的话表达就是万通只是裁缝。万通表示过在这两方面都可以帮于凌罡的忙，如果万通真的帮他拿地、帮他拿钱、再帮他盖房，万通不又做开发商了，于凌罡不又变成团购了？现在看来，双方都还没往这个方向走，下一步会不会这样做，很难说。 

    买烂尾楼是最好的办法。但与其这样，干吗不干脆买开发商新开发的楼呢？烂尾楼要请人重新包装，说不定还有错综复杂的债权债务未了，忙活半天，买一栋烂尾楼，恐怕不是集资者所愿。 

    在于凌罡提供的有关芍药居拿地情况的通报中，明确写道：“在坚持自己房子自己做主等前提下，不排除采用合作、收购和合作开发来争取合作建房。” 

    集资建房变成了合作建房，通常合作建房是指于凌罡出钱，对方出地，盖成后双方按比例分房的方式。这有两种可能：一是与有划拨土地的单位合作盖房，但这事只能偷偷摸摸地干，而且盖成的房屋产权还是大问题；二是与手中有出 

    让土地的单位合作，那就又回到与开发商合作的老路上去了。假设于凌罡们一次性把钱给开发商，那他们要冒的风险和要付出的资金成本比自己买房要大很多，或者只交一部分，那就与提前预购差不多，还不如团购了。