主题：【诚信3·15】+无法无天的物业加上坑人的开发商

孤身一人来到这个城市打拼，为了成家立业，变成了啃老族中的一员，东借西借，凑够了房款，想不到最后买了房子还是不顺心。

早就听说一期交房刚不久，转卖房的户主就好多，都后悔了，开始骗人能按揭贷款，逐步套牢，对所有业主都说三年内大红本一定下来，交了钱就什么也不管了，连物业都找不着。交房之前都不敢让看房，先交钱后验房，找出问题还没人管，提到交房就更可气了，每个房间进去地面都是裂缝，合同上写的是剪力墙结构，最后改成了框剪结构，公摊面积达到25%，家里到处是柱子，合同上写的飘窗，最后成了落地窗；尤其是物业更是乱糟糟，物业不干物业的事，都干起楼霸来了，装修买了外面材料不让进。交钱办理出入证才行，电梯管理费还得交250。现在就没有这方面的法律制约一下这些物业部门吗？怎么每天看见新闻里面都是业主反映物业不负责，物业单位就这么牛气冲天吗？

物业是个欠缺管理的单位

小产权的问题原则上。大前提购房合同就是无效的。所以后面的一切法律问题都没有法律依据了。。

但是具体问题具体分析。。。改天慢慢解释北京汇都律师

一》小产权房可以归纳为一下两类

一种是合法的农村宅基地或者集体土地的房屋，只是依据“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之法律规定，销售行为属于违法，除非是本村集体成员之间可以交易。城镇居民购买属于无效的法律民事行为。

另外依据《合同法》第52条规定损害国家，集体或者第三人利益。违反法律、行政法规的强制性规定合同行为都属于无效。。

二是违章建筑，取得土地和建造本身就是违法行为，如果购买该类小产权房，那么 风险是巨大的。

相关法律依据

《土地管理法》

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合
同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

二》至于公摊面积

一般多层住宅的公摊面积约在10％-13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％-15％，点式的楼盘公摊大多在15％-17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。 

另外可参照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》相关规定

三》至于面积缩水

合同有约定的。按合同约定。合同没约定的。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条处理

误差以3%为限。北京汇都律师

1、面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的不能退房，按照合同约定的价格据实结算，多退少补

2、面积误差比绝对值超出３％的，购房者可以选择退房，也可以选择继续履行购房合同。选择退房的开发商返还已付购房款及利息的，有实际损失的赔偿损失。

  选择继续履行购房合同的按一下两中方法处理：

A、房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人

B、房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

法律依据

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

如有具体涉诉问题。可以来电咨询：寻求律师提供专业法律服务。北京汇都律师