主题：二孩效应：5年后楼市将新增9亿平方米需求 大户型时代来了！

“在政策发布后，这个周末购买大户型的意向客户明显增多了，我们当天推出的250套单位上午就全售罄，下午可能还会加推。”近日，在位于广州市增城区的金地香山湖，售楼人员告诉记者。
 
多家券商的统计显示，由于我国25~44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。市场期盼已久的“全面二孩”政策尘埃落定，无疑能为房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。
 
然而，二孩政策放开到底能为楼市带来多大的新增需求？什么类型的城市受益程度更高？哪些开发商能从中受益？
 
三四线城市受影响更大
 
在经历了黄金十年的发展期后，随着我国人口红利的消逝，房地产市场的天花板也渐行渐近。
 
国 家统计局的数据显示，过去近四十年时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。但从2011年开始，人口结构迎来拐点，劳动力 人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出 现绝对下降，比上年减少345万人。劳动人口总量出现转折点，这意味着买房的主力军规模已经在减小了。
 
如果从购房人群来分析，根据爱建证券 的测算，我国25~44岁人口为购房的主力军，从可查的人口数据看，25~44岁人口在总人口中的比例从2003年的34.36%下降至2014年的 32.47%，其绝对数量也在4.4亿左右徘徊。随着我国老龄化和少子化日趋严重，不仅经济发展受到影响，房地产市场的需求也因此收缩。
 
全面放开二孩后，首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。根据卫计委的数据，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭 会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。

从中长期来看，根据克而瑞的测算，到2028年底，全国由15~49岁（1980年开始执行计划生育）人口组成的家庭将达到1.8亿户。这其中，“单独”家 庭约7200万户，占比为40%，而“双非独”家庭9540万户，占比53%，“双独”家庭1230万户，占比仅有7%，这意味着全面二孩政策将对更长时 期后的房地产市场需求产生正面影响。

在乐观的数据背后也有隐忧，爱建证券分析师左红英认为，实际购房需求的提升将取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。从目前大中城市的情况来看，较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此，该政策的实际效果还有待检验。
 
根据人民网此前的民意调研结果显示，我国“单独”家庭中愿意生育第二胎的比例仅为50.73%。克而瑞的研究显示，如果比照推算，到了2028年，得益于全 面二孩政策新增的人口将在9000万～9200万之间，年均700万人左右，相当于每年新增住房需求1.4亿平方米，相对于目前年均12亿平方米的全国商 品房销售面积，所带来的增量市场将是有限的。
 
中金的研究报告认为，相对于一线城市高昂的养育成本，由于在三四线城市养育两个孩子的负担要轻得多，新政策的出台对这类型城市的影响更大，新生人口的增多将有助于三四线城市商品房的消化。
 
大户型将成市场主流

在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。
 
中金的研究报告表示，目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。
 
“中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”克而瑞研究中心分析师杨科伟向 记者表示，目前首次改善型产品的面积均划定为144平方米以下，大部分为三居户型。对于生二胎的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，首改 产品对他们而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。
 
从房企户型功能设计来看，杨科伟认为，以前的一主卧、一次卧、一婴儿房 或者书房的设置将无法满足市场需求。对于有两个小孩的家庭来说，配备两个一样的次卧或者小孩房将是必须的。对于改善型需求来说，考虑到有两个小孩后的娱乐 功能设置，应该单独开辟小孩娱乐的空间。正因如此，困扰诸多二线城市的大户型严重积压的窘境应会得到改观。
 
此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具备较好的经济基础，且因为工作繁忙，老人又年事已高，在照顾两个孩子方面，他们更愿意聘请保姆，因而在今后的产品设计上，更会将保姆房重点列入设计范围，这也是房企未来在户型设计时不得不考虑的方向。
 
正因如此，根据中金的预计，由于改善性需求将成为中国房产市场的一个关键推动因素，龙湖、华润、中海、绿城、融创等擅长改善性产品的房企将成为潜在受益者。

据我的了解，加上一番的调查（也有朋友买了），给大家推荐一下我认为比较靠谱，能自住又可以投资的楼盘：

富力城

最新情况：富力城位于太原市胜利东街北中环东中环交汇处，共有七期项目，一期 富力城；二期 云栖谷；三期 龙栖谷；四期 文栖谷；五期 辰栖谷；六期 盈栖谷；目前七期“启栖谷”已于9月26日开盘！富力城七期共28栋板式小高层，其中8栋12层，20栋13层，两梯四户，户型有80-127㎡六种，共2848户。项目已经开工建设，起价7115元/平米、均价8500元/平米，一万三买优惠，在售16#、26#、3#、17#、25#、27#1楼，本周加推23#。

看看大家的评价，有看法就要说出来

推荐户型：100平米的三居，一步到位，总价低，卧室多

富力华庭

最新情况：富力华庭三期新品主推120㎡-140㎡户型，9月27日已开盘，均价8500元/平，首付四万起，交1.5万可享——房款直减3万。目前在售户型面积区间190-380㎡，一期C2/C3#楼精装现房，均价约10000元/㎡；二期D1#楼毛坯楼王，均价8000元/㎡；主推202-380㎡叠拼别墅，均价17000元/㎡。优惠：交2万享团购折扣，不限户型。支持一次性、分期、按揭付款。工程进度：一期60%左右的入住率，二期3栋高层、3栋叠拼别墅，高层建筑已封顶。交房时间：一期现房，二期预计2015年10月底交房。三期预计2017年底交房。

看看大家的评价，有看法就要说出来

推荐户型：127平米的三居室，格局方正，舒适度很高

海唐广场

最新近况：海唐广场目前价格待定，近期优惠：“搜房狂”活动，推出一套6折房源。主推1期1#、2#，户型为88㎡,115㎡，128㎡,140㎡（平层）。付款方式：支持一次性、分期、按揭、公积金多种付款方式，首付1万起。工程进度：1期1#、2#二层在建。

看看大家的评价，有看法就要说出来

推荐户型：116平米三居，最近有活动，6折优惠，能省41万元，这样的三居62万就能到手，楼层也不错

国投赞城 

最新近况：赞城YOHOTOWN项目由太原国投房地产开发有限公司开发，位于万柏林区西中环与兴华西街交汇处，目前待售75㎡-142㎡户型，已获土地证和规划证，售楼处已对外开放，目前处于前期咨询阶段。已经签约太原师范附属小学。优惠：意向登记交3000元抵20000元。

看看大家的评价，有看法就要说出来

推荐户型：113平米的三居户型，目前投资国投是个好时机，地段正在发展，均价不是很高，总价很低，现在签约小学，升值潜力很大

景都花苑

最新近况：景都花苑Ⅲ·花贵是由山西大钧房地产开发有限公司开发。现在在售4#、5#楼，主推90㎡-150㎡户型，均价6600元/平方米。项目现推出41-48㎡户型和23层以上的景观房。占地面积12000.00平方米，总户数490户。支持一次性和按揭付款方式，全款93折，首付50%可享95折，首付30%可享96折。工程进度：4号楼、5号楼均已封顶，正在铺设地暖。交房时间：预计2016年8月1日交房。景都花苑Ⅲ·花贵另外推出北中环临街商铺，价格11880元/㎡起，房源仅剩12套，面积130平米起，还可以自由组合。

看看大家的评价，有看法就要说出来

推荐户型：景都花苑146平米的四居户型，目前均价是比价低的，刚需能120万左右买到大四居，相当划算

滨河果岭

最新近况：滨河·果岭均价7500元/㎡，主推2#、3#、4#楼，其中2#、4#号楼110-300㎡户型，3#号楼主推155、170㎡户型。付款方式：支持一次性、按揭付款，支持公积金贷款。首付3万起（所有房源）。工程进度：2#、3#、4#、5#、7#、8#、9#、10#已封顶；1#施工至25层；6#施工至3层。预计交房时间：2016年9月1日。项目设有样板间及交房样板间。

看看大家的评价，有看法就要说出来

推荐户型：139平米的三居户型，全明的设计，通风状况很好，周边的环境挺好，站在高楼俯瞰的感觉不错

想生的时候不让生，让生的时候不敢生。。。孩子的到来就是房价的增长