主题：李晓峰:郑州商业发展与经济水平是否一致？

河南财经学院工程管理系主任、教授 李晓峰：

一致不一致怎么判断？

尽管我知道今天下午的会不是一个很学术化的会，但是我在大学里呆的时间太长了，所以我的发言带一点学术性，在做出判断之前我先说三个假定，也就是三个公理，也就是我们不需要花很多时间证明的三个定论。

第一，消费建立在收入的基础上，商业的发展都是在大环境中进行的。

第二，消费者是理性的，我们在商场买东西是出于一种需求，虽然说商家利用特别的手段可能会激发一些非理性的需求，但是那是暂时的。

第三，假定不管郑州目前在全国商业所处于的位置到底怎么样，在河南省绝对是处于一个高端的位置，正基于这个原因，地市的商业需求会流到省会城市里来，我们的需求也可能会流到北京、上海这些大城市里面去，但有一点我所想的是，河南的一些地市的人专门到郑州来，不是来旅游而是来购物的。

郑州来说，我的这种判断可能性是有限的。郑州的商业发展，与本地的经济发展水平是不是一致的问题，实际上刚才蔡总提到的一个命题是值得商榷的，那么怎样判断一个城市的经济发展与商业发展是不是一致？我们作为想买东西，而也消费得起的人在这个城市能不能买得到我们想买的东西，如果买得到，那么可以评判这个城市的商业基本上是与这个城市的经济发展水平相一致的。我所说的只是从最低的一个层次上说的，如果把商业再往高的一个层次讲，我想买还想买得更便利一些，这样的话，整个郑州的商业布局发生调整是自然而然的事情。如果再上一层，不仅我想买得起、买得便利，而且我想得到除了购物以外的更高层次的享受，在这样情况下，不仅仅带来整个商业网点的变化，也会带来整个商业业态的变化。

商业地产和住宅有何不同？

郑州市原来有四个传统的商业中心，现在由于随着郑州市的发展，不管是北边还是西边又出现了新的商业中心，关键是这些商业中心之间怎么样去分工？首先是二七商圈之内，现在还没有任何一个商圈替代它，因为我们知道在这个商圈里面有很多开发商云集，而且将来还有一些大的项目要开盘销售，这样情况下内部的竞争会更加地激烈，一个城市里边消费能力是有限的，那么开发商多了之后，只能说，我们之间所划分的份额不同，很难说激发出一种增量。

第二个问题是关于商业地产跟住宅。住宅项目跟商业项目的营销主题是不一样的。住宅项目营销的是一种生活方式，作为一个项目和另外一个项目之间这个差别有，但是绝对没有商业地产之间的差别那么大，这就是营销主题不一样造成的；另外推广的过程也是不一样的，对于商业地产来说它的推广是有节奏的，他们想方设法地提高商业气氛。第三个方面是关于营销周期是不一样的，住宅项目的周期相对比较长，有些环节是合并在一起的，商业地产的周期比较短。

再一个问题是有调查表明客户所关心的问题，一个是客户关心的价格，就住宅而言，客户最关注的是价格，其次就商业地产来说，客户最关注的是地段，其次是价格，从营销主题推广的环节以及周期，包括投资者来说，投资的要素和先后秩序的排定都是不同的，对商家来说，我们是完全可以实现共赢的。