主题：购物中心项目发展的精髓所在？

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        什么样的购物中心才算是成功的，标准和依据是什么？
从上个世纪90年代中期，我就开始特别留意关注国外购物中心的发展状况，那个时候中国的购物中心还处在“星星之火”的阶段，只有北京、上海、广州、深圳这样的城市才有少量的真正意义上的购物中心。
本世纪初开始，也就是我一直担任中国购物中心产业资讯中心主任的10年时间，恰逢中国购物中心“可以燎原”的探索与发展时期，购物中心数量大幅增长。根据中国购物中心产业资讯中心研究部的不完全统计，到2011年年底全国41座城市的购物中心多达2795家。这样的发展速度大大超出了很多人的预料，甚至很多人都觉得中国购物中心是不是太多了，是不是超出了市场的容量。
让我困惑的一点是，去年12月我与日本购物中心协会会长在东京会谈，当我把这个数字通报给他的时候，他觉得“不会只有这样少吧”？同样，当我有机会面对国际同行的时候，大家几乎一致认为，中国的购物中心数量还可以更多更多。
一直以来，我都坚定地认为中国一定有机会成为全球最大的购物中心市场，虽然这需要我们的城市规划者、管理者和我们的购物中心业者乃至零售资源的协同才能最终实现，但是作为经历和见证中国购物中心从无到有、从起步到逐渐成熟的业内人士，我确实一直信心十足，因为中国有着购物中心发展所需要的城市环境、商业环境、投资环境，更有非常优秀并且执着的一代购物中心专业精英。
购物中心有着很长的产业链条。购物中心之所以能够在中国乃至全球得到普遍重视，很大程度上就是因为购物中心与城市建设、社会发展、商业完善、生活提高紧密联系。好的购物中心不仅将成为城市名片、社会和社区交流中心，更能够成为城市生活的具体承担者和直接推动者，成为生活方式的倡导者和引导者。
关于“什么样的商业房地产和购物中心才算是成功的”的问题看似简单，但是要真正搞清楚这个问题，其实非常困难。中国购物中心开发模式的多样性、业主的复杂性、投资目的的“多向”性等等，都使中国购物中心的成功被赋予了多种涵义。但在我看来，成功的商业房地产和购物中心一定是“能够正确进入，持续运营，又能够成功退出”的系统工程。
“一进一退”说起来似乎简单，然而正是因为有这样的统筹理念，才会使购物中心通过与运营者、经营者组合形成三方合力，最终达成更高的物业资产增值，而这也正是购物中心项目发展的精髓所在。当越来越多的品牌商把购物中心作为重要的零售渠道的时候，也就是中国购物中心真正成熟的时候。
去年在参加CASC亚洲购物中心协会“2011年会”的时候，我曾经听到一位马来西亚朋友讲过一个小故事。他说，在马来西亚，每年的生日，他都会在购物中心度过；今年他希望和朋友们在印尼雅加达过一个特别点的生日，可是让人没有想到的结果是，雅加达的朋友为他安排的生日聚会竟然还是在购物中心里。可见购物中心生活几乎已经无处不在，成为不可或缺的生活组成。
虽是如此，但是在面对行业发展现实的时候，我还是不得不遗憾地说，中国购物中心总体上还远没有达到这样的发展程度和服务能力，中国购物中心业者肩上的担子实在是非常之重。
1990年中国诞生了第一家购物中心，发展至今已有22年的历史。基本上前10年可以归为“起步与成长时期”；第二个10年则可以作为“探索与发展时期”；而接下来的第三个10年，将是模式形成、战略形成、产品形成、体系形成、理论形成的“确立与成熟时期”。（作者系中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会轮值主席）（淄博房产）