主题：怎样面对“两金”的强制缴纳---朱克非律师

题目中所谓的“两金”是指与业主办理房屋产权证有关的“契税”和“公共维修专项基金”，这两笔钱应该占总房款的3。5%，在办理产权证时必须由业主缴纳的。但是围绕“两金”的何时应该缴纳，目前已经成为业主收房和房屋买卖合同签定时的主要矛盾点。
上述的“两金”中契税收缴单位是税务局，而且根据国家税务总局的文件已经有规定指出不允许开发商收契税。至于“专向维修基金”，应该由房地产行政管理部门收取，该基金为业主所有，主要用于小区物业重大项目的维修，在小区业主委员会成立后由业主委员会管理。 但是目前使用的新版购房合同中在“两金”的缴纳上采取了选项，就是可以由业主委托开发商办理产权证并同意将“两金”也一并交给开发商，当然，另一个选项就是不交给开发商。在签约实际过程中，现在开发商通常要要求业主选择委托其代办产权证的那一款。所以业主对此意见很大，可是面对新的霸王条款，购房需求还是第一位的，业主大多选择 无奈。  
在个别没有使用新版合同的项目，开发商目前也会在没有事先约定的情况下，要求业主在收房时要先行交纳上述“两金”，才允许入住。目前在业主收房纠纷中有关应否先行交纳这“两金”已经成为收房流程纠纷的核心点，业主们的观点就是有明文规定的“两金”收取单位，开发商不应该将交“两金”硬要和收房捆绑。实际中有很多业主已经因此问题诉注了法院。
通过上文可以看到有关“两金”的矛盾发生原由，那么开发商为什么在这方面如此强硬？笔者也为开发商担任过律师，对开发商的想法有一定了解，事实上“两金”的交纳“紧箍咒”是针对按揭业主的，因为，按揭的业主在银行已为其放款到位后，而在业主的产权证书没有办理完成之前，是开发商在为按揭的客户承担着还贷款的前期保证义务，实践中也确有业主逾期还款或发生了根本不还款的事实，所以开发商从自己的保证风险防范出发，急于要求业主尽快办理自己的产权证，以用于抵押登记而自己承担担保义务，因此，强迫早日让业主交了“两金”，统一办证也就成了开发商针对按揭业主很难妥协的原则。
以上简单说说“两金”矛盾双方的各自道理，笔者认为短时间内这个矛盾很难调和，而且目前新版合同的推行，甚至以所谓的“选项方式”纵容了开发商以约定的形式（事实上都是开发商的格式合同）将强行收取“两金”合理化，所以，矛盾更不会解决。但是笔者有几条建议希望对业主有所帮助。
签约时，如果是一次性付款的业主可以努力要求不同意交“两金”给开发商，有可能成功。按揭的业主交给开发商也无妨，由其办理产权证可能更便利些。
其次，如果是开发商代收了“两金”，而且代收时开发商的整幢楼的产权还没有办闭，最好业主应该到政府的小区管理办公室去查专向维修基金的保管情况，是否存在被挪用等情况。
另外，按揭的业主，也不妨在签约时与开发商协商能否在开发商办完大产权证时再缴纳“两金”，尽量减少不必要的资金占压。
还有，如果是在收房时开发商强制业主委托交纳“两金”，业主应该起诉开发商请求撤销强制委托。