主题：固定利率房贷将问世 风险收益各有几何?

东方网1月12日消息：近日众多媒体纷纷报道了光大银行即将率先推出固定利率房贷的消息，在社会上引起了强烈反响。据了解，这一新型房贷产品的发行已通过了央行与银监会的批准，目前具体的利率方案还未确定，但业界已对此展开了此起彼伏的探讨。 上海楼市要闻
 
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大背景：银行房贷业务急剧萎缩

央行2005年8月发布了《中国房地产金融报告》，其中在“防范金融风险和促进房地产健康发展”部分明确提到：可考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。此后便有消息传出，数家银行已着手推行该业务。

专家表示，银行对推行固定利率个人住房贷款的积极响应，这在很大程度上是由于去年银行普遍面临个人按揭贷款增长缓慢的窘况。

在过去的两年中，房贷利率经过了两次上调，5年以上利率从5.04%提高到5.31%。从今年1月1日起，将执行新的基准利率6.12%。去年上海由于央行加息以及上海房贷严格控制等一系列变化，使得上海的银行面临按揭贷款业务萎缩。有官方数据显示，去年下半年，上海中资商业银行个人住房贷款余额连续数月呈负增长态势。此外，各大商业银行的提前还贷现象层出不穷，这便增加了银行资金的不可控性。

在这种情况下，银行开始关注固定利率房贷实施的可能性。据了解，这是因为固定利率房贷的利率是在签订合同时借款人和银行商定的，以后不会随着央行的调息发生变化，因此在商业银行看来，这将在很大程度上降低由于央行突然调息所引发的提前还款的威胁。另一方面，固定利率房贷作为一种新型的房贷产品在部分银行推行，等于是增加了客户贷款时的选择范围，这也是部分银行吸引客户的方法之一。

商业银行：防范风险启动二级市场

其实，在国外，固定利率房贷早已是屡见不鲜了。美国、荷兰、法国等国家的固定利率房贷都是比较成熟的品种，在香港也已经出现。但是在中国大陆，该业务仍旧处于萌芽阶段。因为从银行角度看，推出固定利率房贷，就意味着自己承担利率变化的风险，需要慎之又慎。

一位不愿意透露姓名的银行业内人士指出，银行的固定利率房贷将会在充分考虑自身收益率的前提下推出，会将固定利率的年限控制在一个相对较短的时期内使银行规避长期利率变化的风险，且在核定具体的固定利率方面也会慎重，要同时考虑银行运营需要和市场的接受程度，将风险尽量降到低点。

对此，有金融专家指出，要进一步降低银行的风险，还可以考虑启动二级市场，开发出新型的能够分散风险的金融工具，例如住房贷款证券化。因为固定利率贷款在利率浮动过程给银行带来的风险可以通过住房贷款证券化来化解。事实上，建设银行等部分银行早就显示出了对于住房贷款证券化的拥护热情。所谓住房贷款证券化就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要是债券)，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房贷款证券化在近几年一直是业界的热门话题，且去年央行就已宣布部分银行成为住房抵押贷款证券化的试点银行。这预示着我国的房贷利率市场化将迎来里程碑式的进步。

购房者：谨慎预期利率风险

沪上一家知名投资公司理财顾问邓先生指出，对购房者来说，固定利率房贷可看成是一种防范利率风险的工具，它可规避今后利率变动时引发的利息支出的不确定性，让购房者多了一个选择。但必须注意的是，固定利率房贷业务的推出，对银行和借款人双方来说都存在一定的风险，关键取决于双方对未来利率走向的预期。

在升息通道中，百姓采用固定利率偿还房贷可能会比浮动利率更为划算。但当利率走稳或者下调的时候，他们又将被锁定在一个较高的利率水平上，白白多付利息。也就是说，是否选择固定利率房贷，必须根据当前的宏观发展形势，同时结合各家银行推出的该业务品种的具体利率水平，对预期升息空间作出合理判断，再作决定。 
然而目前在国内，各方专家本来就对未来利率走向的说法不一：有专家认为我国利率处于近年来的较低水平，因此对加息的预期较高，但同时也有专家认为，中国未来将进入降息通道。而对于购房者来说，对银行未来利率走向的预期又是选择房贷产品的关键，是无法回避的问题，由于他们缺乏相关的判断能力，因此就往往显得难以抉择。而在高端物业购买者中，第一太平戴维斯分析师指出，对有能力负担高端物业的群体来说，上调的利率跟昂贵的房价相比就不是那么明显了，所以对这部分市场影响不大。

在采访中，笔者发现，仍旧有部分购房人有充分的理由选择固定利率偿还房贷。在外企担任中层管理工作的刘先生表示，自己每月有稳定的收入，利率固定后，就不受利率浮动的影响，自己便可以对未来的还款计划有一个明确的打算。还有一位李先生表示，自己买房是用于投资，固定利率有助于他对投资成本的核算和控制。

毋庸置疑，银行推出的信贷产品，其风险与收益的可能总是并存的。业内人士指出，银行在推出金融产品时终究是以赢利为目的，正如沪上某银行正负责此项业务推行的主管所说，银行推出该业务时，需要考虑满足市场需求的同时，也要顾及银行的收益率。作为一项能够对利息支出有效控制的房贷产品，固定利率房贷为老百姓提供了多一种选择，老百姓需三思而后行。