主题：不可能放量， 等房跌价需耐心等待

最近有一种观点，认为
上海楼市的下一波走势就是“放量”。这种观点认为，在上海楼市下跌的第一阶段，因为交易量大幅度萎缩，所以价格虽有下跌，但是跌幅不大，因为“跌不下去”；第二阶段才是市场的“真正”下跌，或交易量放大造成价格大幅度下降，或价格大幅度下降造成交易量大幅度上升。总之，在这一阶段价格跌和交易量升互为因果，互相联动。
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持这种观点的人喜欢拿股市作论据，认为放量才能打开(无论上升还是下跌)通道，“一泻”才能“千里”。实际上，他们完全忽视了房地产和
股票完全不同的市场特征。房地产并不是完全纯粹的品市场，决定市场的力量和因素错综复杂；股票市场却是纯粹的品市场，市场力量几乎可以简单归结为多空双方的对立和博弈。当股市(或者还包括债市和期市)价格下跌，尤其是时，有可能多方的筹码完全转到空方。但是在房地产市场，这种情况则不可能。其次，房地产市场与消费品市场也完全不一样。普通消费品市场，价格下降尤其是时，交易量就有可能大幅度上升，因为人们在价格时喜欢增加购买增加消费，越越多买，经济学术语叫“价格弹性”(当然不同消费品的“价格弹性”也是大不一样的)。显然房地产这种商品并不具备价格弹性，尤其是在目前及地方政府整顿市场、加强、增加成本、严控放贷和投机的情况下，交易量很难“放量”。

不仅如此，房地产市场的基本特点是“追涨不追跌”，越涨越有人要，越跌越没人买。在这种特征下，的结果往往不是放量而是进一步缩量。在市场下行过程中，交易量的“企稳”或者“回升”并不是通过价格“”，而是通过价格“企稳”和 “回升”完成的，价量自始至终“并肩同行”。当人们看到价格不再下跌，或跌无可跌，害怕价格就要回升的时候，才下定决心入场，形成交易的“放量”。反之亦然，如果看到市场上的交易量出现明显和持续的回升，由“缩”转“放”，那就意味着价格也就不会再明显和持续地下降了(就更不可能)，市场的下行走势和价格的下跌过程宣告基本结束，市场将进入复苏阶段。复苏阶段的特征就是价量开始逐步或者同步上升，虽然此时此刻价量上升的步伐缓慢。

“新政”实施以来四个月的实践清楚地证明，交易量的萎缩是遏制
房价上涨的最后“扳手”，是迫使房价由升转跌和市场由旺转冷的最有效力量。除此之外，没有任何其他力量能够做到这一点。交易量减少不仅在房价下跌初期，中期而且在下跌的整个过程中，都起着决定性的作用，缩量(当然也不是说越缩越小，只是说维持在一个较低的水平)是市场下行时期的基本特征，只要市场仍然处在下行过程中，交易量(虽然时多时少，时高时低)就不可能“放”上去。市场下行时期的交易量总是远远小于市场上升时期，尤其是小于价格时期，这是房地产市场的一般规律。

因此，开发商们不肯“摊牌”，降幅不肯一步到位，也就是说不肯。因为后如果没有(肯定也不可能一次)将的供应量消化掉，换句话说供应量仍然远远大于需求量，那么，开发商不得不面临更大的压力，不得不用更大的才能再度消化一部分供应量。使开发商过早地暴露了“底牌”，结果不仅不能吸引买家入场，反而使更多的买家观望；不仅没有能够尽快“筑底”，反而使底部越陷越低，筑底过程越拖越长。

如果说市场上升时期各方是在进行“速决战”，那么市场下跌时期就是在进行“持久战” 和“消耗战”；市场上升时期是各方都很的时候，市场下跌时期则是各方都很理智的时候。因此，各方力量的较量(价格和交易量)是在跌跌停停，走走看看，虚虚实实，真真假假中进行和完成的，只用这样才能最大限度地吸引和消耗买方最宝贵的有生力量“自住需求”。当市场在新的基础上重新达到供需大致平衡的时候，“筑底”过程也就完成。所以，不是市场各方决战的前提，而是市场各方较量的结果。换句话说，如果最终确实存在，那么是整个下行时期各种各样大跌、小跌，明跌、暗跌的总和，甚至包括下跌后又稍有回升，回升后又继续下跌，是市场滑坡前最高点和回升前最低点之间的差距，是各方不断摸底、探底和筑底的最终结果，而不能够归结为某一次的下降幅度。

中国的房地产市场(包括上海)，到目前为止还没有出现。会不会出现，这不是由一个人或者几个人，敢于拍胸脯或者敢于拍脑袋说了算的，而是由市场说了算的。笔者认为至少暂时还不会出现，也没有必要出现。需要时间，需要过程，需要条件，是市场力量反复较量的结果。因此，在目前阶段，期望开发商全面“一决雌雄”，价格立马，既不现实而且也是有害的。要求和希望价格下跌，也是需要代价的，那就是等待和忍耐。