主题：建行首试房贷证券化杂谈

经济观察报8.22期11版报道：今年2月，资产证券化方案获得批准，中国建设银行成为首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。为了确保国内首笔房屋抵押贷款证券化(MBS)发行成功，建行特地选择了个人住房抵押贷款业务发达、贷款管理较为规范的上海、江苏、福建三家分行作为试点分行，资产池中的资产将从这三家分行发放的个人住房贷款中挑选。
 我本身对金融证券了解不深，但是结合最近房地产行业的趋势，我感觉这项政策的出台，表明中国的房地产经济漩涡已经形成。自从2000年以来，中国的房地产行业高速增长，并且老百姓的投资观念也发生了根本性的变化。
 不知道从什么时候开始，有一个故事在中国老百姓中广为传播。故事说的是两个老太太在天堂的门口相遇，中国老太太说：“啊，辛苦了一辈子，终于存够了买房的钱了。”外国的老太太却说：“啊，辛苦一辈子，终于还清了买房的贷款了。”故事说的是中国老太太辛苦了一辈子，虽然存够了钱，但是一生都没有享受过新房，总是住在茅草屋里。外国的老太太虽然也是同样辛苦一辈子，但是一辈子都是舒舒服服的住在新房子里。故事的寓意就是提倡老百姓要今天花明天的钱，用贷款为自己买个舒舒服服的家。
 于是，房地产起飞了，大把大把的钱被老百姓从银行中贷了出来，用于购置自己的“新房”。甚至有人不惜斥巨资购买多套住房，然后转手再卖给其他的老百姓，这就是炒房者的盈利思想。可惜转来转去，转的都是银行的钱。老百姓拼命的买房，银行拼命的放贷，就好像银行的钱永远贷不完一样。当房地产行业欣欣向荣的时候，谁也没有担心过这么多的贷款会带来什么风险。而如今房地产渐渐降温了，老百姓们趋于理智了，终于有人愿意坐下来想想还不起钱该怎么办了。有干爹干妈的人还不起钱了，找干爹干妈大笔一挥，赤字立刻变成盈利。没有干爹干妈的老百姓怎么办？于是银行着急了。前段时间一拍脑袋就能贷出去的贷款，现在也必须要理智的面对还贷风险了。这些烂账也用大笔划掉嘛毕竟太吃亏，逼债嘛万一逼出个陈胜吴广可就捅了大篓子咯。于是房贷证券化应势而生。把房贷拆成证券，分成A、B、C三个优先级，并且大力鼓吹还贷信用高的优先级就高，回报收益率也就高。优先级证券投资人先收到还款，而损失首先由最低档次证券承担。并且信誓旦旦的声明，最低档次证券由银行自留。“这是国内第一种每月均有还本付息的证券，机构投资者可以通过对他的投资来匹配现金流。”“建行内部一份资料显示，截至2005年3月，建行自营性个人住房贷款不良率仅为1.18%。”一切的一切都似乎表示出盈利你赚、赤字我赔的基本思想。其实本意还是要将还贷风险分摊到机构投资者的头上。可惜中国的股票证券，似乎从成立开始就从来没有和公司的业绩挂过钩。公司股票上市，捞来一票之后，剩下的就是炒作。股值的高低与公司的盈亏仿佛是对冤家，你走你的阳关道我过我的独木桥。并且三十年河东，三十年河西。现在的房地产已经不是前几年那个买个房子就能稳定升值的时代了，国家对房地产的调控手段一层接着一层，颇有不稳定房价誓不罢休的魄力。可是现在房价似乎已经渐渐走向理智，但是老百姓买房的信心也同时被消磨殆尽。那么这一次的房贷证券化，会否扩大了房地产漩涡的旋转呢？
 文章里还提到，即使作为试点的住房抵押贷款支持证券同样存在风险，主要风险是信用风险、利率风险和提前偿付风险。我觉得这几句话还算是有点良心。不要以为风险从原先的由银行独自承担变成机构投资者和银行共同承担，那么风险就不成为风险了。恰恰相反，证券化在房产走势如此不明朗的时候推出，也在一定程度上说明银行本身对个人贷款的风险信心不足了。如果个人贷款仍然有着较高的收益率，那这钱银行为什么不自己赚？而要把到手的钱让给别人？难道银行已经认识到共产主义的必要性了吗？