主题：朱克非律师谈“尾房”的购买

•小议“尾房”的购买

“尾房”在房地产市场中一度是购房人不愿购买的对象，因为，大多数人认为“尾房”是一些户型、朝向、楼层不佳的房子。但是目前，随着房地产项目的增多，个人房地产投资的多元化倾向，数量增多的“尾房”也开始被人青睐。
那么，尾房的购买到底与正常房屋的购买有何区别？
首先，购房人要明确“尾房”的范围或是界定标准。笔者以为，事实上“尾房”的概念外延要大于人们的通常理解，它除了确因户型、楼层、朝向等客观因素造成的“滞销”以外，还有一些因开发商在开盘后的“销控”（按计划销售）、融资以及因抵债、诉讼等原因造成了部分房屋“拖尾”。例如，部分开发商可能因资金需要而抵押尚未销售的房子，也可能会因利益分配划出一些房子暂不销售，更有可能房子因诉讼而被查封。
如此这些原因造就了“尾房”这一稍带特殊性的商品。
事实上，在许多已经交付入住的小区中都会有一些上述原因产生的“尾房”，据一些房地产业内认识分析，尾房往往会占到项目房屋总量的10％左右。购房人经常碰到的“房子没有了，已经卖完了”的答复，一般是针对可以用于销售的房屋，这些“尾房”有时往往不在销售范围之内。
看来“尾房”不是那么简单的概念。显然，如果对“尾房”产生了兴趣，同样需要慎重。
“尾房”的出售可能会有这样几个渠道，小区的物业管理公司，拍卖行以及一些中介公司。购房人获得了“尾房”信息后应该慎重的审查这些“尾房”的权利状况和质量状况。权利状况是指这些房屋虽然也是新房，但是在办理产权过户时会不会遇到他项权利人或是有第三方主张权利。所以在签订合同时，务必要约定清楚，分清责任。尤其是通过拍卖，中介介绍等不易与开发商直接接触的方式购买“尾房”时更需注意，尤其应该对产权办理和按揭的情况有充分的了解和书面约定，避免风险。关于质量状况，由于成为“尾房”的房子必然是现房，所以购房人一定要注意看房，例如有没有“管道层”、室内设施的完整情况和使用情况等等，在“尾房”中，还有一些是先前开发商或是其他部门等用过的，所以就更应该注意房屋本身的瑕疵是否存在，以免在办理入住后说出现问题时说不清责任。
以上是笔者就“尾房”的买卖提出的几点小建议，供业主们参考。