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经济适用房你为何一房难求 我们何时能告别粗放式管理
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主题:
经济适用房你为何一房难求 我们何时能告别粗放式管理
太原飞龙
发表于
2005-08-29
进微信群讨论
在房地产市场中,经济适用房的规划和运营由各地政府操作,最易受政府“有形之手”的调控,按理说应充分造福于城镇中低收入家庭,不应该出现供需严重不平衡的状况。然而,在现实中,经济适用房“一房难求”、“别墅化”、“富人化”等现象在许多城市却十分突出。经济适用房的诸多“不适之症”,与政府的粗放式管理直接有关。对此,有三大疑问急需得到有关部门的解答。
一问:经济适用房到底该供应多少
在宏观调控背景下,各地政府纷纷表态,或给出经济适用房与全部商品房的占比,或给出建设规模。这些规划中的供应量,能在多大程度上满足老百姓对经济适用房的需求呢?这个问题难以回答,原因就在于需求量并没有被明确测算出来。如果经济适用房的供应与需求存在脱节,那么在此条件下给出的数字或比例是没有参考意义的。
现在,能够用来估算需求量的,只是经济适用房购买者的收入标准。然而,根据各地划定的购买者收入标准,要么有一大半家庭符合条件,要么中低收入家庭被摒弃在外。有人测算,按照现有经济适用房购买标准,近80%的北京市民具备条件,而北京市目前提供的经济适用房还满足不了其中10%的需求。西安市经济适用房购买标准是在家庭年收入27500元的参照数上定的,而这显然是西安很多中低收入家庭无法达到的。更有甚者,目前许多地方还没有明确的中低收入者标准,何谈准确测算经济适用房的需求量呢?
也许,之所以出现购买者收入界定标准不科学的情况,原因在于经济适用房的保证面过于宽泛。根据经济适用房的定义,其供应对象是中低收入家庭,这在许多地方被理解为“中等收入+低收入”家庭。这样一来,导致各地在确定标准时有了较大的变动空间。
二问:户型与利润怎样控制
经济适用房具有政策保障性质,须严格控制套型面积,国家给出的建议标准是中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。然而,记者调查发现,在北京房地产交易的网站上,仅回龙观住宅区在这家交易登记的拟转售的数百套经济适用房中,110平方米至230平方米的大房子就有66套。
出现经济适用房“别墅化”现象有一定的历史原因。房改之初建设经济适用房承担着一定的扩大内需、拉动经济增长的任务,因而建设标准限制不严。针对户型超标问题,北京市建委负责人表示,市规划委将严格控制户型面积,从源头上进行审批管理。
经济适用房建设过程中另一个监督管理的难点是控制利润。由于经济适用房是微利商品,国家规定要把利润率控制在3%以下。然而,一位业内人士表示,如果利润率真正控制在3%以下,是不会有开发商愿意做的。
实际上,开发商有各种手法在开发过程中谋取高额利润。比如,加高楼层、增加商品房比例、炒号、利用物业公司进行利润补充等等。对于开发商的这些“灰色收入”,政府管理部门要么难以查究,要么以罚款了事,但违规成本与高额利润相比显得微不足道。如此看来,经济适用房能否真正“经济”起来,还要打上一个问号。
三问:怎样补上销售环节的漏洞
销售环节存在的漏洞主要有两个,一个是开发商的“瞒”,即暗中留下一定数量的房号自己操纵;另一个是购房者的“骗”,即不符合条件的人骗购经济适用房。
把销售交由开发商来操作,一个重要原因是当初经济适用房放量供应、项目过多,由政府销售存在一定困难。然而,现在经济适用房处于供不应求的状态,开发商的暗中操作则加剧了供求的失衡。
针对放号方式存在的弊端,一些地方从规范排队等号、网上放号、手机放号等入手治理。有关则认为,要保证放号的公开、公平、公正,把销售交由政府来负责是一条根本之道。令人遗憾的是,目前还没有地方尝试采取这种操作方式。
谈及如何防止购房者的骗购行为,中国房地产业协会秘书长顾云昌表示,在居民收入透明度不够的情况下,这恐怕是经济适用房管理中最为棘手的一个问题。北京市建委负责人介绍,准备在现行的审核政策基础上再增加三项措施:结合个人所得税明细制度进行收入审核;增加新闻媒体公示,扩大公示范围;严厉查处虚假行为。
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一问:经济适用房到底该供应多少
在宏观调控背景下,各地政府纷纷表态,或给出经济适用房与全部商品房的占比,或给出建设规模。这些规划中的供应量,能在多大程度上满足老百姓对经济适用房的需求呢?这个问题难以回答,原因就在于需求量并没有被明确测算出来。如果经济适用房的供应与需求存在脱节,那么在此条件下给出的数字或比例是没有参考意义的。
现在,能够用来估算需求量的,只是经济适用房购买者的收入标准。然而,根据各地划定的购买者收入标准,要么有一大半家庭符合条件,要么中低收入家庭被摒弃在外。有人测算,按照现有经济适用房购买标准,近80%的北京市民具备条件,而北京市目前提供的经济适用房还满足不了其中10%的需求。西安市经济适用房购买标准是在家庭年收入27500元的参照数上定的,而这显然是西安很多中低收入家庭无法达到的。更有甚者,目前许多地方还没有明确的中低收入者标准,何谈准确测算经济适用房的需求量呢?
也许,之所以出现购买者收入界定标准不科学的情况,原因在于经济适用房的保证面过于宽泛。根据经济适用房的定义,其供应对象是中低收入家庭,这在许多地方被理解为“中等收入+低收入”家庭。这样一来,导致各地在确定标准时有了较大的变动空间。
二问:户型与利润怎样控制
经济适用房具有政策保障性质,须严格控制套型面积,国家给出的建议标准是中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。然而,记者调查发现,在北京房地产交易的网站上,仅回龙观住宅区在这家交易登记的拟转售的数百套经济适用房中,110平方米至230平方米的大房子就有66套。
出现经济适用房“别墅化”现象有一定的历史原因。房改之初建设经济适用房承担着一定的扩大内需、拉动经济增长的任务,因而建设标准限制不严。针对户型超标问题,北京市建委负责人表示,市规划委将严格控制户型面积,从源头上进行审批管理。
经济适用房建设过程中另一个监督管理的难点是控制利润。由于经济适用房是微利商品,国家规定要把利润率控制在3%以下。然而,一位业内人士表示,如果利润率真正控制在3%以下,是不会有开发商愿意做的。
实际上,开发商有各种手法在开发过程中谋取高额利润。比如,加高楼层、增加商品房比例、炒号、利用物业公司进行利润补充等等。对于开发商的这些“灰色收入”,政府管理部门要么难以查究,要么以罚款了事,但违规成本与高额利润相比显得微不足道。如此看来,经济适用房能否真正“经济”起来,还要打上一个问号。
三问:怎样补上销售环节的漏洞
销售环节存在的漏洞主要有两个,一个是开发商的“瞒”,即暗中留下一定数量的房号自己操纵;另一个是购房者的“骗”,即不符合条件的人骗购经济适用房。
把销售交由开发商来操作,一个重要原因是当初经济适用房放量供应、项目过多,由政府销售存在一定困难。然而,现在经济适用房处于供不应求的状态,开发商的暗中操作则加剧了供求的失衡。
针对放号方式存在的弊端,一些地方从规范排队等号、网上放号、手机放号等入手治理。有关则认为,要保证放号的公开、公平、公正,把销售交由政府来负责是一条根本之道。令人遗憾的是,目前还没有地方尝试采取这种操作方式。
谈及如何防止购房者的骗购行为,中国房地产业协会秘书长顾云昌表示,在居民收入透明度不够的情况下,这恐怕是经济适用房管理中最为棘手的一个问题。北京市建委负责人介绍,准备在现行的审核政策基础上再增加三项措施:结合个人所得税明细制度进行收入审核;增加新闻媒体公示,扩大公示范围;严厉查处虚假行为。