主题：政府出台措施鼓励消化空置房 市场存量有望释放

11月初，北京市地税局发布了《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》。凡是在1999年8月1日至2002年底购买1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房的业主，均可持申报及有关证明资料，按照北京市地方税务局《契税减申报审核工作规程》的有关规定到房屋坐落地的地方主管税务机关申报办理减手续。享受全额退还契税优惠，截止时间为今年12月31日。

 

业内认为，此举表明了政府鼓励消化空置房的基本态度。


多方压力导致成交放量


近日来自多方面的调控措施使得开发商“”的压力大增，部分空置房入市放量。主要有以下几个方面原因：第一，今年政府对房地产行业调控的力度增大，包括“国八条”在内的政策相继出台，表明了政府抑制房价过热的态度，对市场心理预期产生了一定影响，许多购房者选择了持币观望的态度，对房屋销售市场造成了一定的压力；第二，央行近期也发出一系列的明确信号，包括取消预售房的建议、紧缩银根的态度，力图降低金融风险，减少房地产贷款在金融体系中的比例，使得房地产商感受到了很大的预期风险与现实的资金压力；第三，二手房市场《补充通知》带来的后效应逐渐显现，二手公房上市的优惠政策很大程度上刺激了二手房供给市场，分流了部分购房客户，缓解了一级市场供不应求的局面，空置房市场的卖方也明确感受到了来自二手公房的冲击。几个方面的因素使得开发商面临的压力增大，因此不少开发商放弃了“”的策略，使得空置房供给量增加，推动了成交量的增长。


北京市场巨大


仍未充分释放


记者日前采访了中大恒基市场研究部经理闫威，他表示“目前北京空置房市场巨大的仍然没有充分释放，而空置房入市供给量的增加对成交量的变化有很大影响”。据市统计局的统计资料显示，截止到9月份本市商品房空置面积为870.1万平方米，比年初的1123.1万平方米减少了253万平方米，下降了近1／4。去年年末，全市商品房空置面积1044.1万平方米，其中空置一年内的占71%。


“空置率已经到了危险的边缘。”中国社会科学院金融发展室主任易宪容近日就空置率角度发表了观点。


按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。统计表明，去年末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，空置率约26%。


那么按照以上观点，在去年年底空置率达到20%以上的时侯，我们就有理由认为商品房积压现象比较严重了。因此，北京市地税局采取的“凡是在1999年8月1日至2002年底购买空置商品住房的业主，均可享受全额退还契税优惠”的政策表明了政府鼓励消化空置房的明确态度，以期使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间。


商报观点


僧多粥少我们该怎么办？


11月22日市建委、市统计局、市国土局、市发改委发布了本市1—10月房地产市场运行情况，全市商品期房买卖平均价格6781元／平方米，同比上涨了1196元／平方米，涨幅为21.4%。其中普通商品住宅期房价格为6754元／平方米，同比增长11.3%。而同期全市商品房买卖成交22.4万套，面积2652.7万平方米，同比分别下降12.5%、10.9%。数据表明期房住宅预售成交量仍在下降，空置率仍在上升。


今年以来虽然房价还在一路上涨，但每月统计的成交量却都在下降，说明开发商想在今年比较复杂的形势下“”，等待时机成熟再进行提价销售。这就会使北京本已很高的空置率又升到另一个可怕的高度。无疑政府是看到了这一危险信号，一连出台了一系列措施予以鼓励空置房的交易，也达到了一定的预期目的。但综观这连续4个关于鼓励空置房交易的通知不难看出，4个文件对关键性的时间限制一直停留在“1998年6月30日以前”，也就是说从1999年7月29日下发第一个通知到今年11月4日下发的这个通知，且空置率逐年攀升的6年时间里，却对减收的起始年限始终没有放宽。


既然说是鼓励解决空置率问题，我们是不是就应该从多方面考虑把工作做全面？那么我们不妨大胆地设想，按照“与时俱进”的原则，可不可以把时间口子放宽一点，使能够享受优惠政策的空置房更多一些。那么对于那些对住房有实际需求却暂时无法承受房屋价格不断攀升的市民来说，这会不会成为他们解决住房问题的一个更现实有效、易于实现的好办法？


相关链接


1999年7月29日财政部、国家税务总局联合下发了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，通知中表示为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以优惠。空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。


2001年4月19日，财政部、国家税务总局联合下发《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，规定“纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税。”


2001年7月23日公布的财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的补充通知》中规定“享受税费政策优惠的商品住房、商业用房、写字楼等空置商品房，应限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品房。”


2005年11月4日下发的北京市地方税务局《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》中规定“凡符合空置商品房政策条件的纳税人，须在2005年12月31日以前向税务机关申报办理减手续，自2006年1月1日起，地方税务机关原则上不再受理空置商品房的申报手续。”