主题：价格仍是敏感话题 房地产将在调控考验中前行

2005年的宏观调控究竟给房地产业带来了什么样的影响？在即将开始的“十一五”规划期间，房地产业将面临何种机遇与挑战？在日前举行的“2005·中国房地产业高层论坛”上，来自有关政府部门、学者以及房地产开发商们普遍认为，此轮宏观调控对房地产业有着深刻的影响。


 

调控：为什么是房地产


全国工商联房地产商会会长聂梅生在论坛上指出，从2003年开始至今的调控是全方位的，尤其是今年以来的一套调控“组合拳”，涉及到金融、土地供应、市场管理、销售方式以及房价稳定等不同的领域，让房地产行业有了一段不平凡的经历。聂梅生认为，对房地产行业的调控不仅检验着政策的执行力，也检验着政策的成效，并对今后房地产行业的走向产生了全面的影响。


有人明确认为，房地产行业在此轮宏观调控中之所以处于“核心位置”，缘于近年来经济过热的源头在房地产。2002年后，全国各大城市掀起购房热潮，随着居民住房需求爆发式增长，房地产猛增，到2004年初，增长幅度已达43.6%。与此相关，钢铁、建材等行业被强力拉动，而本身并不完善的银行体制、土地体制也与之相互纠合，短时间内即形成了强大的供给能力，局部供需严重失衡。另一方面，社会上一部分人将房地产作为项目，热衷于“”；而也有许多人对日益攀升的房价表示不满，甚至直接批评。当上述矛盾交织在一起，而且有逐渐升温的迹象时，国家不能不动手调控。


有资料显示，调控已经取得阶段性效果。2004年底，全国房地产增幅已由年初的43.6%回落到28.1%。2005年前三季度，增幅为23.6%，不仅又有回落，而且低于同期全社会固定资产26.1%的增速。房价虽然仍居高不下，但价格增幅已下降。


“业界必须面对宏观调控的影响。”聂梅生强调说。她认为，目前需要研究的，是怎样在现有调控基础上发现新的机遇，突破发展瓶颈，决胜未来。


价格仍是敏感话题


本次论坛涉及到一个敏感话题———房地产是否进入“后宏观调控时代”？出席论坛的一些开发商表示，他们希望调控能够“松一松”，希望政府部门不要过多干预房地产行业，“要给这个行业市场经济地位。”一位开发商半开玩笑地说。


关于房价问题，天鸿集团一位高层人士认为，既然商品房也是商品，其价格应该是商品价值的真实反映。房地产价格是高还是低，是由项目的内在品质决定的，与市场的选择有关。他举例说，天鸿集团在兰州开发了一个项目，由于规划合理，在环保节能材料的使用方面投入较多，尽管价格在当地算是高的，仍受到欢迎。


有关预测，国家宏观调控的政策在明年仍会保持连续性，而明年房地产业的调控仍将对准房价的稳定回落这一目标。因此，所谓“后宏观调控时代”的提法太早了一些。当然，们认为，中国的房地产行业总体上仍是需求大于供给，这个行业仍将发挥拉动消费需求的积极作用。目前围绕着房地产行业争论的某些矛盾，实际上是买方卖方之间的“市场博弈”，这种状况是暂时的，不会改变基本的供需关系。


在刚刚过去的“金九银十”销售旺季，全国的房地产行情并未见起色。其中，上海的房价继8月份之后再次下跌，而买方似乎仍在观望。上海市统计局公布的数字表明，该市房地产开发商的信心指数已跌至90点以下，是近6年来的最低点。那么，买方卖方的“博弈”究竞何时结束？市场何时才能触底反弹呢？


有告诉记者，不管开发商是怎么想的，房价和房屋性价比是决定成交量的首要因素。简单地谈论目前的房价是高是低没有意义，关键的问题是要形成合理的价格体系。开发商必须意识到，自己应该迎合市场，而不能让市场迁就自己。这位认为，前一阶段房地产已出现了“示范效应”，而今年底到明年上半年开发商的资金压力将达到最高点，对此，开发商要有充分的心理准备。


“十一五”带来新机遇


中共政策研究室宏观司司长李连仲指出，“十一五”规划的新思路，将为房地产行业带来新的机遇。这一机遇表现在四个方面：第一，今后一个时期将加快建设新农村，这给开发商们提供了一个“转向”的选择；第二，规划提出建设节约型社会、环境友好型社会，提供了一个“转型”的选择；第三，规划对于转变生产方式的要求，给开发商提出了如何改变高投入低产出的模式，大力降低生产成本的新要求；第四，以人为本的理念将促使开发商们转变经营理念，促使他们多想一想为谁盖房，盖什么样的房以及如何才能惠及多数人等等他们过去想得不够充分的问题。他认为，抓住了这些机遇，房地产行业将迈上新的发展台阶。


中国建筑业协会建筑节能专业委员会涂逢祥会长从节能的角度，支持了“新机遇”的说法。涂逢祥说，我国目前既有建筑面积420亿平方米，近两年每年城乡建筑竣工面积都在20亿平方米以上，超过了发达国家年竣工面积的总和。但另一方面，我国的建筑耗能达到3.5亿吨标准煤，占全国能源消费量的27.5%(2000年数字)，单位面积采暖能耗是发达国家的2-3倍。这一状况与建设节约型社会的目标极不相符，必须改变。他认为，在“十一五”期间，开发节能型建筑是一大趋势，谁在这一领域占得先机，谁将取得市场竞争的主动权。


机遇和挑战不仅仅是针对开发商而言，对政府部门来说，也有如何改进和完善宏观调控手段的任务。一位开发商告诉记者，“8·15央行建议”提出“可以取消”现行的房屋预售制度，改为现房销售，让业内人士很迷惑。首先，这一“建议”的前提是将市场风险和交易问题的产生归咎于预售制度，这是不能成立的。事实上，业界许多国家和地区都实行房屋预售，并没有引发太多问题，说明这一销售方式是成熟的。问题在于，人家在搞房屋预售的同时，有一整套严格的措施。而我们在引进预售制度时，并没有学会怎样去，现在出了问题就把板子打在“预售”的屁股上，这是不负责任的做法。这位开发商希望，在调控中，政府部门既不能越位，也不能缺位，而应该找准位置，扮演好自己的角色。