主题：四个太原公摊面积案例 考验开发商的心

太原市民李先生买了一套建筑面积110平方米三居室住房，其中公摊面积近30平方米。前几天，他跟朋友谈起买房的事，发现朋友的房子跟他面积一样，公摊却只有20平方米……

山西省测绘局权属界线测绘处负责人赵卫平就此介绍，从近期受理的房屋测绘检查中发现，分摊公用面积是否合理，业主一般很少注意，也难知情——

案例：太原市杏花岭区某巷1号院，有一幢近年新建成的单片式四层商住楼。其中，一层是商用房，二三层是住宅，四层为开发商自用办公室。去年6月，住在这里的一户居民偶然发现，四层归开发商自用的办公室走廊面积，似乎也成了二三层住户公摊的部分。于是，商住户业主一起到房管部门，要求出示公摊理由和测绘依据，同时也向省测绘部门进行了投诉。


山西省测绘部门调查，该楼由一至三层的用户来共同分摊开发商的四层办公自用走廊不合理，随后给市房管部门发函要求重新测量。重新测绘后，这一错误得到了纠正。由于本市的房屋买卖基本上采用建筑面积计价方式，这个“建筑面积”是在“房屋套内建筑面积”的基础上，另外加上“公摊面积”计算的，产权登记则是按建筑面积进行登记的，为此，市房管部门不仅为该楼商住用户进行了“面积”变更，而且还免费给大家办理了新的房产证。

点评：省测绘局专家指出，开发商在顶层自用的办公连廊与其他商住户并不共用，按照建设部颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，这种情况不能算在公摊面积中。实质上，这是商家利用消费者不了解政策，瞒天过海的一种不良销售经营行为。在房地产交易中，不少开发商利用公摊面积信息不透明而欺骗业主。

案例：桃园路上一小区拥有三栋住宅楼。当建设第一栋楼的同时，开发商配套建起了公用设施水泵房、设备房以及加压加热站。在出售第一栋楼时，开发商将这些公用设施以公摊面积统一计入了各业主的产权中。后来，小区又先后建起了第二和第三栋楼，由于共处一院，这两栋楼和第一栋楼都共同使用当初建设的水泵房和设备房等公用设施。结果，在三栋楼中，虽然住房格局、面积一样，但业主在支付购房款时却表现出较大差距，第一栋楼的业主因为公摊了共计100多平方米的三个公用设施，平均每户多支付了购房款数千元。

经实地考察，测绘机构认为房地产商的做法十分不妥：如果是第一栋楼业主自己使用这些公用设施，可作其公摊面积，但三栋楼业主共同使用的设施，却由第一栋楼的业主们公摊，明显不公平。正确的做法是，三栋楼共同使用的这部分设施，应计入物业管理部门的房产，而不应由众业主分摊。按照相关规定，测绘机构出具了测绘报告，要求有关部门更改。

点评：有知名房产律师指出，第一，合同中往往不写明公摊部分在什么地方，消费者没有办法确定总测量对象与总面积；第二，消费者拿不到设计与施工图纸，连墙厚都不知道，怎么测量建筑面积？第三，测量就要将全楼测量，每楼的最低测量费用大概不低于3万元，哪个消费者会出3万元来为一个整楼进行测量呢，所以说，目前让消费者核实面积误差是不可能的。

案例：太原市民小刘购买了一套建筑面积100多平方米的高层公寓，房子实际使用面积80多平方米，其中公摊面积28平方米，他知道电梯肯定都算在公摊面积内，但这一高层公寓设计有所不同。该公寓共有5个单元，只有中间单元设有两部电梯，每隔几个楼层，楼体便出现一个无上盖电梯连廊，位于电梯停留层的上下层业主，通过电梯连廊回家。小刘所在的层次正好有电梯连廊，据他所知，这样的电梯连廊却计入了他们同层房产业主的公摊面积。他对此不甚明白，于是向测绘人士请教。    

测绘人士认为，这样的公摊方式不合适。电梯连廊如果有上盖，便可计入建筑面积，执行公摊，但也不能仅计入该层业主的公摊；现在电梯连廊没有上盖，则不能计入业主的公摊，相反，应作为公共使用部分计入物业管理部门的房产。

案例：山西省城一大厦的开发商，将该大厦原设计为自行车车库的大厦半地下夹层，以每平方米3000元的价格出售给两家单位，同时又在大厦其他公共部位，修建了一处夹层楼和两处房屋自用。此事最终被业主胡先生告上法庭。原来，在该大厦出售时，全体业主已经被动地分摊了上述部分的建筑面积，并为此支付了费用，按理说，这些面积的所有权归全体业主，但是，大厦的开发商再次将这些本应该归全体业主所有的共有面积出售，严重侵害了业主的利益。


点评：开发商将本不应由业主们分摊的公共部分的面积分摊后，又再次将这部分面积出租或出售，两次获利。这样做的结果是，全体业主的物业收费面积底数增加，开发商和经营者的超额利润得到保障。开发商在利用公摊面积谋求超额回报的同时，还要继续蔑视消费者的权益，坑害业主，应该受到有关方面的责罚。

消费者具有房产测绘报告的知情权。设计图纸、测绘部门的测绘报告和相关资料和数据等，是你购房前后必须查验的主要资料。按照《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》有关规定，印制、发放的房屋权属证书，应该准确、清楚地填写房屋权属证书各个栏目，在房屋权属档案和权属证书附图中注明房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在附图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积等与此相关内容。    

因此房管部门和测绘部门必须实行行政公开，公布测绘的标准、依据和结果，满足公众的知情权，接受公众的监督。

目前市场上流行的以建筑面积售房，实际上给开发商作假带来了很大空间，因为实用面积太容易核实了，开发企业很难作假；而建筑面积不仅容易作假，而且即使被查出来也可以“由第三方测量”为理由开脱责任。   

 针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的众多纠纷，测绘部门编写了房产建筑面积计算的记忆口诀，口诀如下：“外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。量具离地一米二，阳台应测底平面；本楼共用本楼算，多楼使用不能摊。”作为一个参照标准，希望能让老百姓在购房时至少做到心中有数。