主题：中国即将到来的资产大崩溃－股市、楼市、还有你的负资产

我们现在又坐在一个即将喷发的火山口了。它一旦喷发，大多数人将不能幸免。

你或许知道、不知道、隐约知道、感觉到、听人说到、装作不知道、不想知道，但是不管你知道不知道，一个事实是：过去的5年，上海的楼盘价格涨了3－10倍（看地段），中国股市从去年年初到现在涨了3－4倍（上证综合指数从1500点到现在5500点）。

物极必反，这个你是知道的。

前天有朋友问：中国经济的危险之处在哪？已经很少去真正关心宏观经济的问题了，但是这次不同。因为所以经济指标的一切已经指向了很危险的方向：外贸持续正向逆差，外汇持续盈余导致银行拼命印钞票，人民币因此流动过剩，所有资产价格虚高（体现在股市、楼市、艺术品拍卖市场），并且导致通货膨胀，物价飞涨（你奶奶妈妈肯定抱怨了菜钱、米钱涨了50％还不至）。GDP在虚幻的盈利增长下又创下历史新高。中国的经济象一匹脱绳的野马向前狂奔。但是，世界冠军刘翔也得停下来休息休息啊。。。

看看现在的市场：很多平时也不关心股市、楼市等的人们也按耐不住了。想想看，在这轮资产大井喷的过程中没有参与的人们的心情。3年前有500万资产的人，如果没有象其他同事、邻居等参与股市、楼市的投机的话，至少失去了一次发财的好机会。看着其他以前比自己还差的人都投资、投机赚了个盆满钵满，而自己的资产却严重缩水，难免也要萌生参与其中的冲动。于是一场局部投机的行为演变成真正的全面炒股、全民炒楼的投机行为。

问题是：很多人完完全全不知道自己的行为非常的危险。曾经与很多普通的股民与楼民讨论过市场投机的危险性。大家一副漠然的表情：“没事，到时候少赚些，出来就是了”。呵呵，少赚些。我经历过96年的大行情和大灾难，经历过美国2000年前纳斯达克的大行情和大崩溃，有多少人可以幸免？看着指数每天跌落500点，没有人能够逃出来。每天的跌停板牢牢地把市场给封死了，谁也逃不掉！

我说中国人是聪明过头了才变得愚昧不堪：极度聪明到愚昧不堪，其实也只有一条线之隔。大家寄希望于“下一个大傻瓜”，而不认真考察自己投资的资产的状况和价值问题。股市里那么多呼风唤雨的“大户”现在都在哪？别的我不知道，我认识的一个大户是曾经携带5亿人民币入市，最后倒亏一个亿被从租赁的上海证券大厦扫地出门，损失惨重，现人影都没了。而此公是公认的特聪明一人。 

涉到房产本身的价值问题大多数人是没有概念的。这也难怪。这里介绍一下如何衡量房地产的价值问题： 

衡量房产的价值和衡量任何一个资产的价值的基本原理一摸一样：未来的收益决定了某资产的现在价值。国际上通行的房地产价值估值方法是取某地区房地产在未来十年的收益折现成现在的价格。

以上的原理应用到上海来看，上海的房地产价格完全背离价值：以市中心随便任何一个中等公寓的价格来看： 

－－市中心一个100平方米的公寓平均价格要在3万到4万5千元每平米。这样一来，公寓购买成本在3百万到4百50万； 

－－如果改成出租100平米的公寓（也只有出租才能体现房子的自有收入），以市中心目前现行的出租价格看来需要6千元到8千元。十年的房租收入约在72万元到96万元；

上述说明了什么？就是一个本来价值只有72万到96万元的公寓被卖到了3百万到4百50万的价格；也就是说上海的房产有大于80％的下跌空间！！ 

除此之外，现在银行资金的贷款成本应该在6％－7％之间，也就是说公寓的购买成本3百万到4百50万的每个月利息在1万5千到2万6千元。十年加总为1百80万到3百万元；这说明了利用出租来获得收益的可能完全为零。市面上的所谓投资回报分析，根本就是骗人的。别忘了，这里已经假设了十年的完全出租（即中间没有出租空挡）。

以下是引用蠢蠢爱在2007-10-19 18:27:14的发言：

听起来很可怕的样子~