主题：国际规划大师谈中低收入住房解决之道(组图
- 发表于2006-10-26
screen.width-200){this.width=screen.width-200;}" alt=按此在新窗口浏览图片>- 发表于2006-10-26
房产：台湾走美国模式并没有解决中低收入人群的住房问题，据我们了解，欧洲的社会住宅政策已有一套完善的体系，请罗斯曼教授给我们做下介绍？
罗斯曼教授：早在120年前，恩格斯写过一篇著名的住宅问题的文章，对欧洲住宅政策的制定影响非常大，这篇文章指出住宅是社会成员的基本保证，是人民的基本权利。在20世纪初，几乎所有的欧洲国家都发展了基于这种思想的社会住宅政策。荷兰是第一个，在1901年，就出现了住房政策，就是解决低收入的人的住房问题应该是政府来解决。区别就是说，它没有沿袭市场买卖的制度，建好的房子面向社会成员出租。
而住宅的建设、运营由政府指定民间公共基金或住房合作社来进行管理，由政府公共投资资助，这种住房合作模式和住房合作社是允许群众参与的，租住人同样有权利参与到这个过程中。
荷兰住宅市场结构图：私人产权房产占52%，其次是政府资助的常租社会住房和私人提供的出租房产
欧洲的社会住房政策几大关键点：
第一，土地和房屋不搞买断；
第二，政府可以根据老百姓收入水平的提高，慢慢调整房价；
第三，因为政府控制了土地，控制了房租，所以政府间接的可以影响私人房地产的价格，市场就没办法狂飙，你卖给谁啊，政府的这么便宜，不足以造成社会问题。因为大部分都来自政府，而且住的也不差，
第四，政策差别：中国走的是土地跟房子商品化的道路，欧洲不是把它当做商品，这是人民的权利，最大差别在这里。
中国其实有非常好的条件，土地是国家所有，不是私人所有。在荷兰同时也有控制房价的政策，因为很多土地就是国家所有的，但是不是把地卖掉，而是出租出去。比如在阿姆斯特丹，80%的土地都是政府所有，然后出租给住房合作社，或者出租给私人。政府在这个过程中可以来调整地价，多数土地以较低的价格出租给住房合作社，用于建设社会住宅，这也是一种间接的住房补贴的模式。
而在中国，是一次性转让70年使用权，一次性把70年的租金付清了。但是在荷兰，不管是租给合作社，或是租给私人开发商，这种土地是逐年收的，政府能够根据经济增长，提高租金价格，政府如果一次性收了，如果未来经济发展，地价上涨，政府就失去了获取收入的权利。
房产：您认为，中国能否借鉴欧洲住宅模式，解决目前的社会住房问题？
罗斯曼教授：住房问题是一个长期的责任，不是短期能够完成实现的，首先国家的领导人要意识到这个，解决住房问题可能要10年的时间，是一个长时间的效果，也许20年才能知道当初做了一个非常正确的决定。而问题的解决完全受益于当时20年前做的决定。在70年代和80年代的阿姆斯特丹，每年大约建设3000个社会住宅，而在北京，一年可能要建1万5千个社会住宅，十年，建成15万个社会住宅，这样才可能解决50万家庭的社会住宅问题。
荷兰为促进社会和谐和解决住房问题建设的社会住宅和商品房混合居住区
走欧洲的常租住宅模式解决解决贫富差距与不和谐问题
房产：在北京的十一五住房规划中提出，将取消贫富分区，从规划角度理解，贫富分区是简单的把这个穷人和富人的房子盖在一起，都能够解决这种社会和谐问题吗？
夏铸九：当前是整个世界的价值观是被以美国为中心的，新自由主义的意识形态主导了世界，这与欧洲在100年前的方向是完全不同的，这种意识形态可以说政府卸下了对住宅的责任，都交给市场，以为市场是万能的，所以第一，我们从中国今天才走了没多少年的经验，就可以看到市场不是万能的问题，住宅市场造成了，也扩大了中国的社会两极化与空间的隔离，有人把门看守的小区与有钱人的区域，在城市里越来越清楚隔离出来，而大部分的2/3人口却没有能力进入住宅市场，获得安居，社会怎么会和谐呢？
比较有意思的是，中央领导提出了创建和谐社会，做规划的人也因此提出穷人富人不要分区，要住在一起。假如我们走欧洲的模型，政府手中的筹码很多，我觉得这是可能的，可是，走美国模型的台湾，要让穷人和富人居住不要分区，是很不容易的，因为筹码没有多少。穷人根本没有办法进入住宅市场，所谓的经济适用房，也买不起。要走欧洲的长租住宅模型，而且是50年长期，惟有通过这种模型，才有比较有效的手段可以做到。
罗斯曼教授：要正视这个社会稍微有些不公正的现象存在，但是，关键是我们要对它加以限制。一方面来讲，能够避免比较大的社会矛盾，避免双面城市的出现。双面城市是指在一个城市中富人和穷人使用地方非常不同，这就造成了严重的社会空间隔离。例如北京现在有专门穷人去的地方，专门富人去的地方，完全变成两个城市。
另一方面，在一个混居的和谐社区里面，穷人跟富人共同使用相同的公共空间，小孩上同样的学校，同样的幼儿园，用同样的设施，比如说图书馆什么的，这样就可以互相了解，互相交流。这样互相理解，才会有同情心，穷人不会有仇富的心理，富人也不会办那么为富不仁的事情，才会对穷的人有同情心。
罗斯曼教授：早在120年前，恩格斯写过一篇著名的住宅问题的文章，对欧洲住宅政策的制定影响非常大，这篇文章指出住宅是社会成员的基本保证，是人民的基本权利。在20世纪初，几乎所有的欧洲国家都发展了基于这种思想的社会住宅政策。荷兰是第一个，在1901年，就出现了住房政策，就是解决低收入的人的住房问题应该是政府来解决。区别就是说，它没有沿袭市场买卖的制度，建好的房子面向社会成员出租。
而住宅的建设、运营由政府指定民间公共基金或住房合作社来进行管理，由政府公共投资资助，这种住房合作模式和住房合作社是允许群众参与的，租住人同样有权利参与到这个过程中。
荷兰住宅市场结构图：私人产权房产占52%，其次是政府资助的常租社会住房和私人提供的出租房产
欧洲的社会住房政策几大关键点：
第一，土地和房屋不搞买断；
第二，政府可以根据老百姓收入水平的提高，慢慢调整房价；
第三，因为政府控制了土地，控制了房租，所以政府间接的可以影响私人房地产的价格，市场就没办法狂飙，你卖给谁啊，政府的这么便宜，不足以造成社会问题。因为大部分都来自政府，而且住的也不差，
第四，政策差别：中国走的是土地跟房子商品化的道路，欧洲不是把它当做商品，这是人民的权利，最大差别在这里。
中国其实有非常好的条件，土地是国家所有，不是私人所有。在荷兰同时也有控制房价的政策，因为很多土地就是国家所有的，但是不是把地卖掉，而是出租出去。比如在阿姆斯特丹，80%的土地都是政府所有，然后出租给住房合作社，或者出租给私人。政府在这个过程中可以来调整地价，多数土地以较低的价格出租给住房合作社，用于建设社会住宅，这也是一种间接的住房补贴的模式。
而在中国，是一次性转让70年使用权，一次性把70年的租金付清了。但是在荷兰，不管是租给合作社，或是租给私人开发商，这种土地是逐年收的，政府能够根据经济增长，提高租金价格，政府如果一次性收了，如果未来经济发展，地价上涨，政府就失去了获取收入的权利。
房产：您认为，中国能否借鉴欧洲住宅模式，解决目前的社会住房问题？
罗斯曼教授：住房问题是一个长期的责任，不是短期能够完成实现的，首先国家的领导人要意识到这个，解决住房问题可能要10年的时间，是一个长时间的效果，也许20年才能知道当初做了一个非常正确的决定。而问题的解决完全受益于当时20年前做的决定。在70年代和80年代的阿姆斯特丹，每年大约建设3000个社会住宅，而在北京，一年可能要建1万5千个社会住宅，十年，建成15万个社会住宅，这样才可能解决50万家庭的社会住宅问题。
荷兰为促进社会和谐和解决住房问题建设的社会住宅和商品房混合居住区
走欧洲的常租住宅模式解决解决贫富差距与不和谐问题
房产：在北京的十一五住房规划中提出，将取消贫富分区，从规划角度理解，贫富分区是简单的把这个穷人和富人的房子盖在一起，都能够解决这种社会和谐问题吗？
夏铸九：当前是整个世界的价值观是被以美国为中心的，新自由主义的意识形态主导了世界，这与欧洲在100年前的方向是完全不同的，这种意识形态可以说政府卸下了对住宅的责任，都交给市场，以为市场是万能的，所以第一，我们从中国今天才走了没多少年的经验，就可以看到市场不是万能的问题，住宅市场造成了，也扩大了中国的社会两极化与空间的隔离，有人把门看守的小区与有钱人的区域，在城市里越来越清楚隔离出来，而大部分的2/3人口却没有能力进入住宅市场，获得安居，社会怎么会和谐呢？
比较有意思的是，中央领导提出了创建和谐社会，做规划的人也因此提出穷人富人不要分区，要住在一起。假如我们走欧洲的模型，政府手中的筹码很多，我觉得这是可能的，可是，走美国模型的台湾，要让穷人和富人居住不要分区，是很不容易的，因为筹码没有多少。穷人根本没有办法进入住宅市场，所谓的经济适用房，也买不起。要走欧洲的长租住宅模型，而且是50年长期，惟有通过这种模型，才有比较有效的手段可以做到。
罗斯曼教授：要正视这个社会稍微有些不公正的现象存在，但是，关键是我们要对它加以限制。一方面来讲，能够避免比较大的社会矛盾，避免双面城市的出现。双面城市是指在一个城市中富人和穷人使用地方非常不同，这就造成了严重的社会空间隔离。例如北京现在有专门穷人去的地方，专门富人去的地方，完全变成两个城市。
另一方面，在一个混居的和谐社区里面，穷人跟富人共同使用相同的公共空间，小孩上同样的学校，同样的幼儿园，用同样的设施，比如说图书馆什么的，这样就可以互相了解，互相交流。这样互相理解，才会有同情心，穷人不会有仇富的心理，富人也不会办那么为富不仁的事情，才会对穷的人有同情心。
- 发表于2006-10-26
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三位国际建筑规划大师合影留念，从左至右分别为：罗斯曼教授(Prof. Jürgen Rosemann),毛其智教授,夏铸九教授