主题：太原市房屋登记新规今起施行——房屋有了登记簿 买预售房可登记 农村住房可发证

今日，新的《房屋登记办法》正式施行。记者从太原市房地局了解到，配合新《办法》的实施，预告登记等一系列手续开始受理申请。

房屋登记簿可查询

房屋登记簿制度是本次新《办法》的最大亮点，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，当《房屋所有权证》与房屋登记簿不一致时，以登记簿记载的信息为准。新《办法》明确了登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是确立房屋物权生效的临界点。

工作人员解释，房屋登记簿是房屋登记的重要组成部分，它详细记载了房屋的自然状况及权利人的基本信息。今后，如果市民想查询个人名下的房屋信息，在缴纳一定费用后，可以在电脑上查询，非常方便。那么，以前过户的房子是否需要重新申请登记？工作人员认为，不需要，现阶段房屋登记簿主要记载2008年7月1日以后的房屋登记信息，今后将依据房屋档案，逐渐建立完整的房屋登记簿。

如果房屋被进行了抵押，登记簿还将记载抵押当事人、债务人的姓名或者名称以及被担保债权的数额、登记时间等事项。新《办法》规定，以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。登记簿将记载最高债权额、债权确定期间，并明确记载其为最高额抵押权。

房屋登记簿如何查询？记者了解到，个人和单位提供本人身份证明或单位法人资格证后，可以查询房屋的自然状况及查封、权利限制状况。权利人、经权利人同意的利害关系人，提供本人身份证明或单位法人证明后，可查询登记簿，并取得登记簿的复制件。

预告登记维护权益

开发商一房两卖、多次抵押一直被人诟病，预告登记制度可规避这种行为。预告登记是新的登记种类，为限制债务人处分该不动产、保障债权人将来取得物权而进行登记。买房人可以凭购房合同等手续申请预告登记。较之于以前的商品房合同备案，预告登记是物权的转移，预告登记后，未经预告登记的买房人书面同意，卖房人又将该房屋抵押或者销售的，房屋登记机构应当不予办理。

有市民向房地产交易大厅窗口咨询，预告登记后，房子是不是归我了？工作人员答复，完成预告登记后，买卖双方成为一种准物权关系，只有完成房屋的实际登记，准物权才能转化成现实物权。如果购房者进行了预告登记后，开发商又把房子卖给别人，购房者可以追究开发商的违约责任。目前我市商品房买卖合同备案，不具备物权效力，预告登记制度完善了手续管理，为保障购房者的利益又加了一把锁。

应当注意的是，房屋经预告登记后具有时效，根据《物权法》规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，购房人在取得预告登记证明后，并不是可以高枕无忧了。在具备办理《房屋所有权证》的条件后，要凭预告登记证明尽快办理产权证，以充分保障自己的权益。下列情况可以进行预告登记：预购商品房的、以预购商品房设定抵押的、房屋转让的、房屋转让设定抵押的。买房人需申请贷款购房的，也就是平常说的“按揭”，则需要和银行一起申请办理。预购商品房抵押权预告登记，应当提交的材料是：登记申请书、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、预购商品房预告登记证明、当事人关于预告登记的约定等等。

集体土地上的房屋可登记

新《办法》扩大了登记范围，增加了集体土地上的房屋登记，这凸显了城乡房屋登记的一体化，但需要提醒市民的是，宅基地不允许抵押，房屋流转也只能是在本集体组织成员之间进行。

集体土地房屋登记适用于村民住房和集体建设房屋，经宅基地审批并且符合村镇规划的房屋都是可以申请登记。目前，有的购房者买了城郊农村的楼盘，新《办法》规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”这意味着，非本村村民，不能办理该村房屋的登记手续，因此购买集体土地房屋，仍需慎重。集体土地房屋登记的办事流程为：受理申请，房产测绘，权利审核，对登记事项进行公告（公告期15天），记载于房屋登记簿，发证。

合同备案、预告登记都是商品房交易中的手续，那么二者有什么区别？市房地产交易所工作人员认为，其中有4个区别：一是性质、效力不同，合同备案体现的是债权债务关系，是一种行政行为，主要用于商品房数据采集分析，不具有物权效力，而预告登记具有物权效力。二是申请主体不同，合同备案的申请主体是预售方即开发公司。预告登记的申请主体是预购方或买卖双方。三是适用范围不同，合同备案目前仅适用于商品房买卖。预告登记除预售商品房外，还适用于存量房买卖的交易行为。四是预告登记的物权归属具有待定性，具备物权条件时，须转为正式登记。