主题：购房必看 法律大不同

法律大不同之首，当数《预售许可证》了。咱们老百姓总认为，签了合同就是一定要履行滴，不履行是不行滴。其实法律规定也不尽然，预售许可证现象便是其一。法律规定，在没有预售许可证的情况下签订的合同是无效合同，而无效合同是可以不履行的。所能大家在购房时一定要看看预售许可证。不然到时候，开发商不履行合同，你可能只能拿回本金和银行利息；处理不好就血本无归了。
法律大不同之二，能办大红本≠有预售许可证。经过广大新闻媒体朋友的不懈努力，咱们老百姓都知道了没有预售许可证的房子风险大了，很可能到时候办不下来“大红本”。于是很多人在购房时，一定也会问上一句“能办大红本不？”于是售楼小姐也很高兴的告诉你“能”，于是皆大欢喜。岂不知“能办大红本≠有预售许可证”，法律规定开发商不能故意隐晦“没有预售许可证”的事实，一旦违反开发商就要承担双倍责任。但告诉你“能办大红本”与“有预售许可证”之间还是有一定距离的，由于这个距离的存在，法官能不能认可“故意隐晦”的事实谁也不能给你打包票，所能大家在购房时还是应老老实实的问一句“有预售许可证不?”必要时还应进行录像，如果是大宗交易的进行公证也不过分。
法律大不同之三，“存在质量问题不一定=能拒绝收房”。房屋不是精工品，所有有一点质量瑕疵在所难免，法律规定只要达到了约定的交房条件，小的质量问题不能拒收，但可能要求开发商依《住宅质量保证书》的约定，限期专修。有的朋友就会问了，那什么样的质量问题才能拒收呢？答案分两种：一、质量问题往往和交付条件紧密联系，一般没有达到交付条件的房屋很容易存在质量问题，所以能不能拒绝收房首先要看达到交付我条件了没，没达到可以拒收，因为合同上对此约定的明明白白，当然本文是针对比较规范的合同而言的，至于那些不以2000示范文本为基础的合同，由于千差万别就无法概论了。二、重大或主体工程有问题，严重影响正常生活的。这个可就难说了，什么叫“重大”什么叫“主体工程存在问题”，说实话这个很难说，一方面要看法官的个人判断，一方面要进行司法鉴定。这也是很多朋友问能不能胜诉时，我也只能说“我不能保证胜诉”的原因之一。因为影响诉讼结果的因素很多，确实很难说。又扯远了，总之大家再因质量问题拒绝收房时一定要谨慎。
法律大不同之四，“没有综合验收备案表也不一定=没达到交付条件”。现在很多文章说“没有综合验收备案表就一定不能交房”我看此观点却值得商榷。因为法律规定，合同中违反法律律法规效力性规范，未违反的有效，可见能不能达到交房条件首先应看合同的约定，然后再看是否违反律法规效力性规范，如果合同约定与律法法规的效力性规范矛盾的，合同约定才无效。值得注意的是这里说的是“法律法规”且为“效力性”，从法律上讲这里的法律法规指的是全国人大及其常委会制定的法律还有国务院制定的法规，除此之外，如国务院各部门及地方性法律规章是不能否定合同的约定的。这就产生的一个问题，那就是不是所有的违法行为都是无效的，像违法部门规章和地方法律规章的或是管理性规范的，虽然违法却是有效的。这样的话如果合同约定的内容低于综合验收备案表的要求，虽是违法但不一定就必然无效。从现有法院判决上看，由于个案约定不同还有各法官认识不同，支持与驳回的判决都存在。
法律大不同之五，“一卷卷尺≠建筑面积”。有些朋友总喜欢在收房时，用尺子量一下房屋的面积，然后便确认“该房屋面积不足”。当然如果这个结果仅作为个人参考的话，以上方法也未偿不可，但如果从法律上讲的确是不那么准确。其实房屋的面积计算方法相当复杂，现在的规范性文件是《房屋测量规范》，有兴趣的朋友看以看一看，如读天书。好在我们没有必要每个人都成为测量专家，因为这个面积我们说了不算，开发商说了也不算，只有专家说了才算。什么是专家？有国家授予测量资质的测量公司才是专家！那么也只有这些公司出具的面积测算报告所确定的面积才是有法律效力的面积。所以大家在确定面积时应以有测量资质的测量公司出具的报告为准（预售是有预测面积，办证是有实测面积）。
法律大不同之六，“不是提到可抗力就=可能迟延交房”。有些开发商在不能如期完工时总是通知业主由于不可抗力所以迟延交房，故不承担违约责任。不可抗力在一般的合同诉讼中很少被用到，也很少被法院采信，但在商品房买卖诉讼中，只要开发商迟延交房，就会涉及不可抗力。其实不可抗力的适用是有严格条件的，一、程序条件，依合同约定，只有依合同约定的内容，履行了通知义务，才可能构成不可抗力，而不是到了交房时限才想起说不可抗力。二、实体条件，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的情况出现，注意前面三个条件是并存关系，而不是或然关系。所以向一般的风雨，事故都应是能预见的也是能克服的，不能算是不可抗力，当然象汶川地震那样的灾难一定是不可抗力了。
法律大不同之七，不是所有“有理”的案件都能胜诉。不然的话也就不用二审，干脆一审终审就完了。要将生活事实变成法律事实，并且将白纸上的死法条变成现实中的活法律是需要做很大努力的，且结果也不能受某一方当事人左右。原因很简单，可以影响案件的因素太多了，其中包括司法环境、证据材料、诉讼程序的把握等等。