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主题：用公积金贷款与商业贷款买房到底有什么不同？

michae1yang

发表于2016-05-26
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目前在中国买房有两种付款方式，一、全款；二、贷款。贷款又分为：商业贷款和公积金贷款两种。商业贷款可以用来买住宅、商住；公积金贷款不能用于购买商住，只能用于买住宅、装修、租房等。
公积金贷款和商业贷款对于购房者的主要不同之处在于以下几个方面：
一、贷款对象有所不同
住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：
1.借款申请人的公积金（在太原）缴存；
2.连续6个月足额缴存（近期）；
3.目前在缴存状态；
4.申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。


金融机构发放的住房抵押贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。

二、贷款额度有所不同
商业贷款：根据是否有贷款记录（有贷款记录，已结清按照无贷款记录计算）和在并是否有房来划分。无贷款记录可贷8成，有贷款记录可贷7成。有两套及以上贷款记录未结清拒贷。（收入必须达到月供的两倍）


公积金贷款：公积金贷款第一套与第二套贷款最高可贷8成，两套以上拒贷。贷款限额也有所不同，首套房最高可贷100万。

三、贷款流程不同
商业贷款的流程是：客户资质审核——房屋核验——签署买卖合同——网签——评估——资金监管——面签——批贷（件齐后才可批贷）——缴税——过户——出房产证——抵押登记（各城区抵押时效不同）——出房屋他项权利证——银行放款（具体时间看银行额度情况）


公积金贷款的流程：

市属公积金贷款流程：客户资质审核——签署买卖合同——网签——评估（3个工作日）——缴纳首付款面签——批贷（银行出具批贷函）——缴税、过户（权证专员）——取得新房产证——网上做抵押登记申请（分理部专员）——做抵押登记（客户）——放款（银行）
国管公积金（中直公积金）贷款流程：客户资质审核——签署买卖合同——网签、评估——缴纳首付款面签初审——国管报卷审批（公积金管理中心 公积金主办）——批贷（公积金管理中心）——缴税、过户（房地局 权证专员）——客户签署借款合同（公积金管理中心）——放款（公积金管理中心公积金主办）
四、贷款利率不同
目前商业贷款的基准利率是： 4.9%，有些银行目前有折扣（农行，招行，民生）商业贷款分为等额本金和等额本息两种还款方式：
a)  等额本息还款：是每月以相等的金额偿还借款本息，月供金额一样。
b)  等额本金还款：是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清，月供金额初期较高，但越还越少。


公积金贷款的基准利率是：3.25%

北京目前的情况是：首套房基本上是基准利率，二套房比首套房利率上涨10%（3.575%）但也有部分楼盘因为合作银行不同，能给出9-9.5折的折扣；二套房基本上是1.1倍利率。
五、贷款年限不同
商业贷款：
1.与房龄有关：一般是30年内房龄；
2.最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50（各银行间有差异）。
3.按照借款人年龄区分最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄<65周岁；
三条计算结果取最低。（商业用房贷款年限为10年）


公积金贷款：

1.按借款人年龄计算贷款最长时间：
市属：70减去夫妻双方年龄大的人的年龄；
国管：69减去夫妻双方年龄大的人的年龄。
2.按房龄计算：贷款最长时间：砖混（混合）：47-房龄；钢混：57-房龄.
3.贷款期限都不能超多30年；
三条计算结果取最低。

michae1yang

发表于2016-05-26

够专业 。

note10082

发表于2016-05-26

好，不错。

note10083

发表于2016-05-26

女子            贝占 ！

咖啡妮妮

发表于2016-05-27
michae1yang，您好！您所发的帖子“用公积金贷款与商业贷款买房到底有什么不同？”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。
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