主题：揭秘地产圈最大魔咒的真相：谁扬言超越万科，谁就将万劫不复

近些年来，地产圈一直流传着一个可怕的魔咒：谁扬言超越万科，谁就将万劫不复。

在过去的这些年里，超越万科像是地产圈的一面旗帜，在旗帜的召唤下前仆后继的房企扑上来，又像一个魔咒，在魔咒中轰然倒下去。

今天小田就来盘点下这个那些扬言超越万科的房企，一起回忆下那些飞蛾扑火的壮烈故事，并试图告诉你地产圈最大魔咒的真相。

合生：格局决定了败局

“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”，说这话的是王石，听这话的是朱孟依。然而时过境迁，无可奈何花落去，似曾相识燕不归，当年的敬佩之语竟成了耻辱般的谈资。

2004年的合生创展，风光无限好：全国首个销售过百亿房企、在淡马锡和老虎基金的支持下如同脱缰的野马驰骋在全国各地。然而令跌眼镜的是10年过去了，当时的全国唯一的百亿房企仍然停留在百亿规模上（2013年销售额117亿，2014年前11月更是倒退到不足50亿）。

10年来，合生创展的掌门人朱孟依如同一个百亿门神，有心问鼎，无力回天，看着自己当年的小弟一个个跨过自己。以小田的分析，朱孟依就是个百亿格局的人，朱孟依的格局决定了合生创展今日之败境。无奈无奈，朱孟依成为第一个中了超越万科魔咒的人。

顺驰：步子太大扯了蛋

地产圈曾有个著名的小故事，一次在深圳桑拿房里，正当王石和陈劲松在边聊天边蒸桑拿的时候，突然冲进来一个小伙子，一声不吭拿起一大桶水全都浇到了烧红的石头上，桑拿房中的温度骤然升高，陈劲松推门就跑出。留下王石和那位小伙子还在里面坚持着，虽然炽热难熬，但小伙子和王石较着劲，看谁能坚持到最后，谁的意志会先垮下来。终于小伙子坚持不住了，开门跑掉。当陈劲松问道小伙子是谁时，王石淡定的说“这人就是房地产界的孙宏斌”。

就是当年的孙宏斌就是那个较劲的小伙子。该小伙子彼时正带领着他的顺驰地产在全国跑马圈地，对于超越万科志在必得，即使当着王石的面也直言不讳，顺驰年内销售要突破100亿，超越万科。

后来的结局很明了，2007年顺驰在“七个锅盖十个锅”的状态中轰然倒掉，孙宏斌也被迫贱卖了顺驰，自己不幸成为第二个中了超越万科魔咒的人。

富力：站在背风口的猪

时间到了2006年，业内又有一家房企快速崛起，即广州起家的富力地产。彼时的富力刚刚上市，股票一路上涨，不仅是港交所内地公司财富创造的第二名，还成为唯一一家被纳入恒生指数的内地房企，在企业规模、土地储备等各项数据全面接近或者开始超越万科，风光一时无二。

彼时因为富力的崛起引发地产圈对谁是中国房地产老大的讨论，而富力也不甘寂寞的在官网上发出“挑战书”——超越万科不是不可能的。事实上，富力地产的两位创始人李思廉和张力早就定好了超越万科时间表，时间表上超越万科的时间正是2006年，超越万科的底气也正是来自于那一年富力的商业物业集中上市。二人心里很清楚，在住宅方面富力正追赶万科，而在商业地产方面富力则是全面超越万科。

然而仅仅过了两年后，地产圈开始讨论一个谁都没有想到的话题——富力会不会倒掉。原来，在2008年房地产的颓势下，富力因为自己的大举冒进和商业地产的失误，引发资金链断裂，其股票更是出现了恐怖的一天下跌51%，那段日子现在听起来依然是惊心动魄。

回看这些年，富力或许会把责任怪罪在房地产调控上，每一次准备大干一场之时都因为国家的宏观调控而失利。但在小田看来，富力私人持股控股、家长制管理制度，在万科的大众持股、职业经理人制度面前失败也是必然的，宏观调控只能算是外因罢了。可怜李思廉、张力两位地产大佬，成为中了超越万科魔咒的第三人。

绿城：屁股决定脑袋的超越

时间再次跳跃到2009年，秋天。经历2008年的生死之后，绿城一举成为行业榜眼，创始人宋卫平似乎有些得意忘形了，在杭州高调的大邀媒体举办了一场声势浩荡的恳谈会。名曰恳谈会，实则是对万科的宣战会。在会上，宋卫平对万科的产品和王石本人都进行了不同程度的攻击，在攻击过后，宋卫平亮出其真实意图：绿城要在2011年达到千亿规模。

然而极其讽刺的是，2011年10月，万科宣布全年销售规模已破千亿，绿城则是从400多亿的骤降到300多亿，企业面临全线危机：销售倒退、库存激增、负债高企。自此，绿城也丧失房企第一军团的资格，在规模上沦为二流房企，而宋卫平也不得不在今年5月份宣布退出绿城。

在小田看来，宋卫平的性格决定了绿城不可能超越万科成为中国的领军房企。举一个小细节，2009年宋卫平扬言三年内超万科时，既没有分析万科的发展速度，也没有分析自身的土地储备，就是个屁股决定脑袋的意气之举。就分析到这吧，宋卫平成为中了超越万科魔咒第四人从其性格里就决定了。

万达：昙花一现的季报狂欢

好快，时间又到了2010年，万科的王石正全力筹备他的二次登顶珠穆朗玛峰之时，山下传来消息：万达一季度销售超越万科，取代万科成为中国房地产龙头。

在万达的公关软文狂轰滥炸下，地产圈内也开始讨论起这个话题：万达超越万科了。彼时万达凭借“订单商业地产“模式独步天下，每到一处都会对当地的商业地产进行一番推古拉朽般的扫荡，无可匹敌。

然而，亢龙有悔。万达随后就开始面临内忧外患。自己的战略同盟不是被自己抛弃就是主动放弃万达，中粮、华润等“国家队”强势入场，人才瓶颈和资金瓶颈以及死铺如同魔咒般接踵而至，2010年的上市计划不得不再次搁浅。最终，万达仅仅超越了一个季度的万科后就再次被万科反超，成了名副其实的“季报龙头”。

以小田看来，如今万达也不得不面临两个怪圈：产品竞争力随着城市能级的上升而减弱，在一、二线城市的产品基本不存在了；产品规模越来越大，第四代产品万达茂似乎更像是个可怕的资金无底洞，一旦运营不畅就会直接沦为一座座死城。应该来讲，王健林无近忧，万达上市也会受追捧，但远虑是时候该考虑了。

绿地：拼死也要拿下的第一

2011~2013年三年间，万科始终与第二名保持着一定的，使试图超越者始终没有超越的可能，但2014年却是风向突转：年初万科宣布2000亿的销售目标之后，绿地董事长张玉良果断放话绿地要冲2400亿元，直接叫板保持了9年行业龙头地位的万科。

张玉良似乎也的确有这个底气了，商业地产的万科不能比，海外地产的规模万科不能比，绿地完全可以以依靠拉长地产战线的策略战胜万科。果然，12月初，陈啸天领衔的亿翰中国发布今年房企前11月销售业绩榜单，绿地首次以7亿元的迷你超越万科，成为行业龙头。

2014年，仅剩下1个月时间，从万科与绿地的作为看，双方都卯足了劲要拼出个伯仲。以小田的观察看，绿地极有可能将迷你保持到最后，如此将取代万科加冕2014年行业龙头。

那么，张玉良该欢呼了么？在小田看来，当整个行业都在面临着转型压力之时，绿地只是在拉长战线，而非转型模式上的创新，保持行业龙头的持续性待考。强政府关系是绿地的杀手锏，但在新常态下是否还能持续奏效呢？与供应链上的合作伙伴长期处于压迫与被压迫的关系，是否还能够持续呢？这些问题都摆在张玉良面前，或许他应该也意识到了，但他能解决么？

写到最后，该说说万科了。万科在其第三个10年，领跑了10年。在小田看来，不是因为万科太优秀，而是因为万科在过去的10年里几乎就没犯过严重的错。地产圈所谓最大魔咒，仔细看来，都是因为那些挑战者自己的错误酿造的。

至于万科自己宣讲的“超越万科的，也只有万科”，小田也不认同。当各家房企的增长模式都大同小异之时，万科可以这么讲，但当行业一旦出现新的发展模式，巨轮万科还好掉头么？

万科在太原不太厉害

这说的太玄乎了吧

只关心房价会不会涨

错综复杂的关系

我还是觉得富力厉害

哎呦喂 难道这是地产界的老大

万科确实牛逼

我看到绿地

万科这是要当黑社会老大啊