主题：房地产必知的264条基础知识

115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？ 答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。 无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。 房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。

116、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？ 答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，发生下列情形之一的， 可以变更或者解除房地产买卖合同：(一)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。 双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。 一方当事人根据上述第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。 因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。

118、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？ 答：按规定，在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果发展商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究发展商的违约责任；如果发展商没有违约，购房者想退房，在没有取得发展商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。因此，购房者在签订正式房地产买卖合同时，应慎重行事。

119、在签订正式房地产买卖合同后，发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？ 答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，发展商在签订正式的房地产买卖合同之后，不得再将合同标的房地产售予其他购房者，否则属于发展商违约。由此造成购房者遭受损失的，发展商应当负赔偿责任。

120、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产证》时却没有反映出来？ 答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。

121、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？ 答：产权转移登记后， 房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。

122、现售商品房该签订哪类合同？ 答：现售商品房签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。

123、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

124、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？ 答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：（1）卖买合同公证费（自愿），按成交价的3‰计收，由公证处收取；（2）按揭合同公证费，按贷款额的3‰计收，由公证处收取；（3）保险费，按成交价的1‰计收，由保险公司收取；（4）律师费，一般为500～1000元，由律师事务所收取；（5）按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定。

125、二级市场转让包括哪些税费内容？ 答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。