主题：房地产必知的264条基础知识

 244、在什么情况下，可以变更或解除租赁合同？ 答：有下列情形之一的，允许变更或解除租赁合同： （一）因不可抗力不能履行或不能 全面履行的； （二） 当事人协商一致的； （三） 当事人一方有合理原因确需变更或解除的； （四）
当事人一方失去房屋所有人或者合法使用人资格的。 因变更或解除租赁合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人，应承担赔偿责任； 当事人双方均有过错的，各自承担相应的责任。

 245、在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租赁关系如何处理？ 答：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应 继续履行原租赁合同。 出租人在租赁期内死亡或终止， 或因出租房屋的产权转让变更， 其合法继承人或受让人应继 续履行原租赁合同。

 246、出租人是否可以收取房屋租赁保证金？ 答： 出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。 保证 金的返还方式，由当事人在合同中约定。

247、出租人未能在约定时间内提供房屋或提供的房屋与合同约定不符时，应承担什么责 任？ 答：出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。 出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋，或所提供的房屋不符合合同约定的， 应向承租人支付合同约定的违约金， 违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的， 出租人应就 不足部分进行补偿。

248、对共有房屋的出租，有什么规定？ 答：共有房屋出租时，首先应征得房屋共有人的同意；其次在同等条件下，其他共有人 有优先承租权。

249、除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他费用？ 答：出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。

 250、对承租人的哪些行为，出租人可以解除租赁合同？ 答：承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同： （一）利用房屋进行非法活 动，损害公共利益或他人利益的； （二）擅自改变房屋结构或约定用途的； （三）擅自将房屋 转租给第三人的； （四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。因 上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。

251、在出租期间，房屋的维修由谁负责？ 答：出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。 出租人改建、扩建或装修房屋，须经承租人同意，按规定须经有关部门批准的，应报请 批准。

251、在出租期间，房屋的维修由谁负责？ 答：出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。 出租人改建、扩建或装修房屋，须经承租人同意，按规定须经有关部门批准的，应报请 批准。

 253、租赁合同期限届满，承租人未经出租人同意而逾期不迁出时，出租人该如何处理？ 答： 租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的， 出租人有权按合同约定的期限收回房 屋；因承租人违反本条例第二十九条规定，出租人解除租赁合同的，出租人有权收回房屋。 承租人未经出租人同意而逾期不迁出的， 除可要求承租人加倍交付租金， 如造成出租人损失 的， 要求承租人负赔偿责任外， 出租人还可要求区主管机关向承租人发出限期迁出通知书或 向人民法院提起诉讼。