主题：房地产必知的264条基础知识

204、如何办理房地产交换？需缴纳哪些费用？ 答： 房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。 当事人双 方签订换房协议公证书(福利房需原产权单位和房改审批部门的同意)，并提交房地产转移登 记申请书、身份证明、原产权证书；对商品房交换的房屋有差价的，应当就差价部分按三级 市场转让交纳税费。

 206、如何办理继承的房地产登记？需缴纳哪些费用？ 答： 需提交下列资料： 《房地产转移登记申请书》 (2)不动产所在地公证处出具的 (1) ； 《继 承权公证书》 ；(3)身份证明；(4)《房地产证》或其他产权证书。 需交纳税费有印花税(税率为 0.05%，双方交)，另每证另贴 5 元，登记费(个人 50 元， 单位 80 元)。

 207、什么叫房地产抵押？ 答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权 人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指 用所购房屋作为担保贷款购房的行为。

208、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？ 答：(1)《房地产抵押登记申请书》 ；(2)房地产权利证书；(3)身份证明；(4)经公证的借 款合同和抵押合同。
非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。

 209、申请楼花按揭登记需提交什么资料？ 答：发展商提供该按揭项目的楼花备案资料，经登记机关审查后可办理楼花按揭登记。 需提交下列资料：(1)《楼花抵押登记申请书》 ；(2)盖有“预售合同备案专用章”的房地产买卖 合同书；(3)身份证明；(4)借款合同和按揭抵押合同(经公证)。

 211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？ 答：根据深府［1997］136 号文的规定，抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规 划国土部门交纳土地使用费后方可办理。具体要求是：(1)抵押人属单位的，所有用途的抵 押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记；(2)抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以 暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记。

 211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？ 答：根据深府［1997］136 号文的规定，抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规 划国土部门交纳土地使用费后方可办理。具体要求是：(1)抵押人属单位的，所有用途的抵 押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记；(2)抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以 暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记。

 212、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？ 答：有两种办法：(一)先由买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》 ，办理受让方的《房 地产证》 ，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记；(二)买卖双方签订《房地 产买卖合同公证书》 ，同时提交按揭登记资料。 产权登记部门先办转让，后办按揭登记(同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行 方面的损失)， 转让及按揭登记完成后， 领发已盖有抵押专用章的 《房地产买卖合同公证书》 。

213、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？ 答：可以。已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭)合同中如规定有楼花转现楼登 记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主 统一申办《房地产证》 ，并由银行领取。

 214、哪些房地产不能办理抵押登记？ 答：(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根据城市规划， 市区政府决定收回土地使用权的；(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他 形式限制房地产权利的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的； (6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集 体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地 使用权之外的其它集体土地使用权。