主题：房地产必知的264条基础知识

 18、什么是协议出让土地使用权？ 答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告 市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

 19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？ 答：根据“深府[2001]94 号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围： （一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）（二）市、区政府建设的社会微利商品房用 ； 地和全成本微利商品房用地； （三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、 科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地； （四）军事用地。

20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？ 答：根据“深府[2001]94 号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地 使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示： （一）属特区急需或特别鼓 励发展的项目用地； （二）市政府以土地入股合作的项目用地。

21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如 何进入市场？ 答：根据“深府[2001]94 号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地 上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施 之日 （即 2001 年 7 月 6 日） 起一年内补交的， 按下列办法办理： （一） 补交地价的标准： 市、 1． 区国有企业按市场地价的 20%补交地价。工业用途免予补交。2．市、区国有企业以外的其他 单位和个人按市场地价的 25%补交地价。工业用途免予补交。 （二）自办理手续之日起按相应 房地产用途，重新开始计算土地使用年期。 （三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政 府有关规定执行。 （四） 上述房地产补交地价后， （换） 发 红皮房地产证， 可以进入市场。 （五） 上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让 单位。 （六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准 足额补交，但原福利、微利商品房除外。 （七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的 处理有特别规定的，按特别规定执行。

22、什么是土地的挂牌交易？ 答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并 接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公 告期限不少于 30 日。 公告期限届满，按照以下规定确定能否成交： （一）若在规定期限 内只有一个申请人， 且报价高于最低交易价， 并符合其它交易条件的， 则此次交易成交； （二） 在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相 同的，由在先报价者获得； （三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低 于最低交易价或不符合其他交易条件的， 委托人可调整最低交易价， 重新委托交易中心交易。 报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。 申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、 应缴纳税费及应付交易服务费用之和。

23、 有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、 拍卖、 挂牌交易方式公开进行？ 答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定，下列土地交易（包括分割转让） 应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行： （一）经营性项目用地（包括市政府
收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让； （二）以协议地价方式取得土地 使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、 拍卖方式重新出让； （三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进 行的土地使用权转让； （四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让； （五）合作建房， 但农村征地返还用地除外； （六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在 多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的； （七） 已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划 前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的； （八）为实现抵押权进行的土地 使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让； （九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土 地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让； （十）法律、法规允许的集体所有的建设用地 使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。

 24、在哪些情形下，土地使用权终止？ 答： 《深圳经济特区土地使用权出让条例》 有下列情形之一的， 根据 ， 土地使用权终止： (一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四) 人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单 位迁移或者被依法注销的； (六)市政府根据社会公共利益的需要， 提前收回土地使用权的； (七) 法律、法规规定的其他情形。

26、有哪些土地批文或权属证明无效？ 答： 深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进 行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使 用权的，出让合同无效。 无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批 准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序 批准占用、征用土地的，其批准文件无效。 凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明 无效

27、 如何了解地价是否交清？ 答： 对已办理房地产登记手续， 并领取 《房地产证》 的， 说明地价已经交清； 对未办理房地产登记手续的， 可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明； 对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。

 28、未交清地价的房地产是如何处理的？ 答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，土地使用者未按出让合同规 定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万 分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使 用权。 土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。 土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门
扣除土地开发与市政配套设施金总额 20%的违约金，余额予以退还 ，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。